荥阳上街赶超白绿?郑上新区未来究竟怎样

腾讯房产·郑州站2017-10-13 07:28

“东边日出西边雨”,恐怕是对郑州这些年东西两翼发展状况最贴切的形容了。

在东区还是一片废墟的时候,西区商业繁华工厂林立,国棉一厂到N厂便是对繁华岁月最好的见证。而现在,东区不断吸收利好政策,单从房价这一指标来看:东区房子均价已经2.5W/平,基本高于西区约1w多!

很明显,东区发展早已甩了西区几条街!

尽管现在已经提出郑州城市一心两翼的发展计划,西部从东到西一字排开规划了常西湖新区、中原新区、郑上新区三个新区,可西区依然被人们遗忘。

荥阳上街赶超白绿?郑上新区未来究竟怎样

不信你看:处于东翼副翼的白沙绿博早已成为人们新的投资热土,而处于西翼副翼的荥阳上街仿佛被按下了Delete键,冷冷清清。

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【1】荥阳上街——郑上新区概念

荥阳市,位于郑州西15公里,是河南省距省会郑州最近的县级市,人口约65万,面积908平方公里,其中城镇建成区面积17平方公里。

上街区,位于郑州市西部,是河南省会郑州市的市辖区,辖区总面积64.7平方公里,常住人口15万人。

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可以看出荥阳上街同属郑州西部,并且荥阳市对上街区呈半包围状态。但提到荥阳上街,我们不得不提另外一个概念——郑上新区。

2014年10月8日,《郑上新区概念性总体规划(2013~2030年)》获得郑州市政府最终批复,郑上新区正式诞生。

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1、区域范围:主要包括荥阳组团和上街组团,总用地面积972.7平方公里,所规划面积相当于2.63个郑东新区。

2、区域定位:河南省新型城镇化、工业化、农业现代化和信息化协调发展示范区,凸显历史文化底蕴和地方特色的生态低碳城市、智慧城市,河南省城市新区的发展典范。

在中原经济区发展规划中,郑上新区位于中心核心位置。

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看到上边的规划蓝图,郑上新区仿佛是城市的宠儿,处于中心位置,未来蒸蒸日上!

而事实呢?

放眼全国,300多个城市中大大小小规划的新区就有600多个。平均每个城市2个新区,多则更多。细数郑州,东边郑东新区、白绿,南边有滨河国际新城、航空港区、二七新区,北边有惠济新区,西边有常西湖新区、中原新区、郑上新区……

这么多新区,哪一个不说自己是洼地,哪一个不说自己潜力无穷?

【2】真正的新区该是什么样的

注意,这里所说的“真正”,是一定有发展潜力、值得投资的新区。规划那么多新区,真正的新区该是什么样的?这里有6个标准:

1.真正的新区,首先要有大量的人口,或者可以引入大量人口。无论是新区还是城市的发展,就是一个人口争夺战。一线城市人口很多,但正是这些人为城市发展带来劳动力与消费力;

2.新区和老城区有接轨,没有太大的留白,发展难度会大大的降低。与老城区有一定接轨,享受老城区少量配套,才能留住人口并保证新区居民正常生活;

3.通勤时间不能太长。不管在新区居住还是老区居住,上班的时间不能都用在路上。

对比其他一二线城市,老区到新区通勤时间与距离大致如下:首先,一线城市在1.5~2小时,二线城市在1小时已经是极限;其次,无论一二线城市,新老城区距离要在30KM之内,但是二线城市最好处于20KM以内。

比如在北京,30KM正好是燕郊到国贸的距离。

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比如在郑州,30KM正好是上街到市政府的距离。

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4.有明确轨道交通规划,最好是马上要开工或者已经在建。只有地铁规划落地的新区,我们才能拍着胸脯说这里有地铁穿过。

5.新区内要有大批品牌开发商入驻。品牌开发商看潜力、看城市发展价值一定会比我们平民百姓有眼光的多。同时开发商之间的竞争,对楼盘质量也是一个提升。

6.有政府政策支持与引导,拥有政策导向的新区与没有政策导向的新区,那不是就太子与皇子的区别么?!

综上,大家对“真正的新区”应该会有一个新的评判标准,新区里最重要的便是人口、交通、政策、品牌开发商,郑州东西南北哪哪都是新区,郑上新区究竟处在什么位置。

【3】郑上新区与“真正的新区”差在哪里?

文章写到这里,基本就可以回答标题的问句了。

问题一:荥阳上街可以赶超绿博白沙么?当然不可以,差的不是一点远!

问题二:郑上新区的未来究竟怎样?好着呢,很有潜力!为什么这样说?咱们对比“真正的新区”6个标准来看。

1.荥阳上街具有人口基础。荥阳上街,说白了就是在城区的基础上发展新城区,他并不是从一片废墟发展起来的,另外西四环“纺织城”基本建成,大量服装工厂等劳动密集型产业集聚,这对郑上新区人口引流都是利好。

拥有人流量是好,但是目前郑上新区可引进人口的综合素养,将会远远低于东区或者港区等新区。后期人才力量的发展或将成为区域发展新瓶颈。

2.荥阳上街本就是自给自足的城区,看电影逛超市购物都方便,即便是现在郑上新区八字还没一撇,他依然可以保证正常居民生活。

但同时这样也将造成新区建设困难,譬如遇到已经成型的小商圈,是扩建还是改建?无论如何选,这都是成本,同时拆迁改造对于居民的出行和生活都将造成影响。

3.当交通方便的时候,通勤时间也将大大的缩短,这里我们将新区标准3与标准4合并了说。

对于郑上新区的交通,最大的利好政策便是地铁10号线(规划中有4、6号等多条,但目前靠谱儿的只有10号线)。

10号线起于上街机场,止于郑州火车站。目前工程线路正在勘察阶段,沿线部分区域开始动工。参考港区地铁开通后对来往机场、港区居民的便利度,便可想象10号线开通后,将直接拉近荥阳上街与市内区域的联系。

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轨道交通的开通还需等个几年,抛开这个来说。如果二线城市新区与老城之间的通勤时间1小时为极限,而上街距离市中心在30KM左右,驾车1小时到达市区绰绰有余。

同时,郑上新区高铁西站已经投入运营,上街机场将进行改建发展。未来将大大缩减沿线城市的空间距离,带动区域经济社会升级发展。

4.从目前荥阳上街在建的项目来看:碧桂园、建业、恒大、金地、亚星、和昌、新城等品牌开发商已经陆续进驻上街荥阳进行开发,楼盘业态刚需改善均有,这或许可以成为我们入手郑上新区房产的风向标。

5.政策导向问题。不能否认,一个城市多个新区同时发展时,城市人力财力物力都是有限的,事情也总会有轻重缓急,目前郑州市将更多的精力放在港区及滨河国际新城,这对郑上新区的发展很不利。

但同时我们要知道,省府东迁,市政府西迁,这光芒即便照耀不到上街,但一定会影响到7、8公里外的荥阳吧!

总的来说,郑上新区的人口、交通、品牌开发商我们完全不用担心,但是郑上新区与真正的新区还有一定的距离,因为政策导向上他处于下风。但要知道人口蔓延是一个多么艰难又漫长的过程,或许其他新区吸人人口的时间,还赶不上郑上新区房价变化的速度呢!

所以说,郑上新区的未来潜力还是不可估量的,这里的房子在合适的情况下也完全可以买,为什么?

首先,郑上新区距离真正的新区有一定距离,荥阳上街的房价还在万元之内,处于洼地,等到地铁即将开通的时候,那可不知道有多少了。 对比东区就知道了,东区是郑州市真正的新区,可是买得起的又有几个人呢?

荥阳上街赶超白绿?郑上新区未来究竟怎样

荥阳上街赶超白绿?郑上新区未来究竟怎样

其次,郑上新区未来将会成为刚需接盘第一站,一个城市房价基本在朝同一个方向变动,只是幅度的问题。

最后,小编想提醒大家。郑上新区的房子刚需改善都有,并且上街处于不限购区域内。若要投资,那就上街荥阳都可以买,毕竟投资不论远近,只管升值。但若是刚需刚改自住,尽可能避开上街选择荥阳,毕竟上街远了那么点。但如果上街的楼盘出门左拐500米就是地铁,那买,尽管买,生活不便房子贬值赔钱算我输。

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