1到21 星巴克入郑6年郑州如何逆袭成“国际郑”?

腾讯房产·郑州站2017-12-26 19:47

引言: 有人说,体会一座城市的文化,最直观的就是走进一间茶社或者咖啡厅、酒吧,品味、赏阅、流连,倾听人们的轻耳细说,静看窗外的美女帅哥。

1到21 星巴克入郑6年郑州如何逆袭成“国际郑”?

12月6日,星巴克首家海外臻选烘焙工坊Roastery在上海开业,作为全球最大的一家星巴克,马霸霸也现身这家店:我不喜欢喝咖啡,但我喜欢星巴克。

曾几何时,在星巴克点上一杯咖啡或谈论工作或与朋友谈心,已经成为很多人的生活方式。从2011年星巴克入郑,如今,已有6载的岁月。2011-2017年,从1到21,星巴克布局郑州的6年时间里,正值郑州城市发展和郑州楼市风云变幻的六载时光。从星巴克咖啡看郑州城市发展和郑州楼市,或许我们可以看到些什么?或许我们什么也看不到?

01 星巴克和郑州楼市的关系

星巴克和郑州楼市渊源难解

2011年11月,第一家星巴克登录郑州,选址在国贸360,掀起了一股咖啡热潮。那一年,新“国八条”突袭楼市,郑州版限购令出台并且对商品房实施明码标价。

2012年,星巴克曼哈顿店开业,星巴克开始走进郑州写字楼。这一年,郑州楼市也迎来划时代的一年,逐渐从调控中走出,以忐忑的姿态悄悄回暖,城中村将成为历史......

2017年11月,星巴克已攻占郑州各大商圈,达到21家的布局规模。全国各地楼市进入冷冻期,限购政策不断的收缩加紧,一轮轮的房产调控政策密集出台......

星巴克和郑州楼市相互交织、有着难解的渊源,同时又相得益彰相互影响相互交叉,在各自的领域,野蛮生长,像极了一对孪生兄弟。

星巴克门店选址中蕴含的楼市经济学规律

1.地铁站附近一公里内的选址战争

星巴克门店的选址标准其一:地铁附近1公里的区域是星巴克选择的重要位置。根据星巴克的城市图谱显示,有80%左右的门店都设立在地铁附近。目前在郑州的21家星巴克门店中,有8家在地铁出入口附近(仅包括地铁1号线和2号线,另外一些店未来也有其他地铁线路经过。)

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买房选址标准一:讲求地段是房地产行业永不过时的热点,地铁则可以帮地段蜕变。城市交通如同血管,将人输送到所能到达的任何地方。因此地铁周边1公里左右的房价比非地铁附近楼盘要贵近千元。例如,美景麟起城、康桥朗城、正商城等诸多楼盘都享受着地铁所带来的便利以及房价的提升,哪怕是目前还未通车的3-12号线里,凡是能够和地铁挂钩的楼盘,都提前将地铁所能带来的一系列红利给计算进来,用未来预期的配套来为现在的销售增光添彩。并且随着郑州限行令的颁布,往后或将成为常态,因而地铁周边楼盘将带来又一轮升值。

2.人流法则的准确运用

星巴克门店的选址标准其二:在人流量大的地方开店。“有人的地方就有江湖”人流量的多少同样也关乎着一家店铺的兴衰。

买房选址标准二:区域配套的繁荣和成熟程度,对于开发商和购房者都是省心的事儿。主城区各种资源堆砌,配套经过多年的浸润,即使楼市遇冷,主城区的房源受到的风波也相对较少,因而有着众多 “休骗三”的支持者。

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3.新兴商圈、区域抢先入驻

星巴克门店选址标准其三:选择热门区域或者新兴实力商圈率先入驻。

星巴克的第一家店选址在国贸360,当时共有三个选址区域:二七百盛、中原万达、国贸360,但最终却选择在了国贸,其中不乏当时的国贸是一个具有实力的新兴商圈,运用潜力法则将国贸360作为布局郑州的第一站。其后国贸360的迅速崛起,周边房价在几年间翻了几番,区域的发展速度和发展潜力,我们肉眼可见。

买房选址标准其三:未来有规划的潜力区域。从目前郑州楼市的情况,想要在醇熟繁华的核心区买房,基本没戏。所以,要勇于向星巴克一样眼光精准毒辣的寻找买房的合适区域。

02 从星巴克选址看郑州楼市不足

星巴克在全国有2000多家门店,其中北上广深等城市更是有上百家。同处于中西部的几个热门城市,西安40家,武汉68家。郑州从2011年至今,有且仅有21家。为什么郑州作为河南省会城市,却仅仅开了21家?

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1.商业圈层和个人消费能力有限

郑州目前的大型商圈太少,覆盖面积大的商圈更少。也因此当高新区的公园茂开业时,当天人流量达到15万人次,巴奴排号358桌......这是西区人民迫切想要有商场、有娱乐去处的欣喜表现。

有星巴克的地方就有绝对消费力,门店越密集的地方就越繁华。星巴克的产品理念在于打造第三空间,消费定位是受过高等教育的中高收入白领。而这类人一般分布在哪?高档写字楼、商务区、公寓楼等区域。这些地方本该是星巴克无需犹豫就选择的地方,却在郑州失效了。星巴克在郑的20多家店中,无一例外都是分布在大型商圈,且覆盖范围大的商圈更是分布多家门店。二七商圈及CBD分别有4-5家门店,可以说是转角就能碰到一个星巴克。

对于这一群体广泛工作生活的写字楼及公寓区,在郑州市场上并没有太多的布局,是否可以认为,星巴克对这些地方还未有足够的自信能够挥斥方遒?

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2.区域发展不均衡:

龙生九子各有不同,对于区域的发展同样如此,星巴克门店数量的多少也可以用来反映区域繁荣程度的一项指标。郑州目前21家星巴克的区域分布状况:

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正如有星巴克的地方就有绝对消费力,星巴克门店越密集的地方就越繁华。其他城市满眼皆是“绿人鱼”亦或是在每个区域都能找到星巴克的便捷程度来看,郑州目前的区域发展仍不均衡,主城区的房价经过多年浸润和发展早已成熟坚挺,自然也是星巴克门店集中的地方,其他刚兴起的新区由于各种资源配套所需的时间,一时间自然有所差距。

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3. 星巴克400米范围圈房价上涨失效

美国曾有房产公司,专门对星巴克进行过研究,其中提到距星巴克400米内的房价上涨了96%,而对应的整体房价上涨仅为65%。

那么,郑州的星巴克门店数量是否能够反映房价高低呢?

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经过小编的实地走访和查探发现,这种房价的变化在郑州房产市场上来看,显得并不是那么准确,更甚者背道而驰。在郑星巴克由于多分布在商圈附近,尽管能带来不错的客流,但通常分布区域内道路的堵车情况严重,声音嘈杂。因此,住宅区房价并无较大变化。

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拿二七广场来说,二七广场每天的客流量在10万人次左右,30多条公交线路经过,双向6车道的道路,即使有地铁的分流,路面的交通承载压力依然很大,上下班高峰阶段的长龙更是家常便饭。声音嘈杂,社区秩序相对纯住宅环境来说,并不乐观,于是就直接真实的反应在房价的变化上:距离星巴克稍远一些距离的住宅,房价则还要高一些。

03 从郑州楼市看屌丝郑到国际郑有多远

1.发展格局不足:

(1)铁路交通:郑州地处中华腹地,“天地之中”,作为全国重要的铁路、航空、高速公路等枢纽,依靠着交通枢纽的便利迅速崛起。在中部各省人口出现流出的情况下,依然保持着人口的流入。但打铁还需自身硬,在普通列车时代雄视四方的“郑老大”也伴随着铁路的升级逐渐让位与高铁新贵武汉。据统计,经过郑州的动车日始发量是22对,高铁有15对,武汉呢?动车80对,高铁52对。目前,在郑州“米”字形高铁未完成阶段,从郑州往多个地方仍需要到武汉转车,为武汉增加客流。

(2)经济发展:谈及经济,肯定要说到GDP,我们拿中部几个城市的GDP数据来简单看一下:

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在中部的7个城市里,郑州2016年的GDP将近8000亿,人均GDP在8万左右位于第三。随着近年来,倡导的中原城市群的崛起和发展,中部几省的发展都非常迅猛,拿合肥来说,GDP排名第四,但GDP增速却达9.80%。并且,和武汉的GDP比起来,我们还差着一个太原的距离。

(3)“单核心”导致楼市投资激增:郑州的发展,可谓是日星月异,在多省人口流出的情况下,依然保持着人口的流入。但人口数量的激增,在拉动区域经济发展的同时,造成人地供求矛盾的愈加剧烈,郑州的房价也开始高飞猛涨,成为众多投资客的瞄准区域。而这一情况,显然和郑州的“单中心”模式也是分不开的,多种资源的堆砌提升省会城市的实力,也导致省会城市的快速膨胀,并且不断吸噬着其他各地市的资源。

《蜘蛛侠》里说:能力越大,责任越大。作为省会城市的郑州,在提升自我格局的同时,也要当好带头大哥促进区域整体发展。如同短板效应,水桶里是否会漏水,看的不是哪一根木板最长,而是取决于最短的那一根在什么高度。

2.城市的调性不够

每一杯咖啡的味道都不同,即使是一个高级咖啡大师做的两杯同样的咖啡味道也不尽相同。每家星巴克门店的大落地窗、简洁的英文标识、绿人鱼......都有着浓浓的自身色彩和风格。每座城市也都有自己的脾气和调性,郑州呢?

有人说,建筑凝聚着一个时代的印记。那么,郑州能够留下的建筑印记该是哪些?是从燕庄摇身一变的曼哈顿?还是一个个的这个城、那个城?我们每个人、每个企业都是这个时代的记录者和经历者,在追求利润的同时,能否为这座城市、这个时代带来什么、留下什么?

格调优雅的案名、独特的售楼部设计、项目的创新设计,是好是孬,在郑州这座练兵场上一试便知。这样看来,立于郑纺机旧址上的万科美景世玠算得上一个吧?轰轰烈烈的工人时代,无数爱国志士在郑纺机里抛洒着青春的汗水和记忆。因此特意保留下老郑纺机两排梧桐树,两栋苏联老建筑也改为会所...... 旧城改造项目受限很多,但万科美景世玠依然能够乱花心思保留这份记忆,这份心意我们收下了。

又比如保利文化文化广场自建有保利拍卖、保利书城、保利剧院等文化产业,以及今年夏季在地铁上的保利读书活动,让我们感到郑州这座城市也是有文化味儿的。售楼部隐藏着一间咖啡馆的美景美境,在咖啡的醇香中愉悦的开始每天的工作;永威上河郡的品位和优雅;坐落在洞林湖畔的英式风情小镇新田城;郑大北门口人文腹地的裕华满园,不仅情怀满满,而且爱心暖暖......

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3. 精雕细琢匠心不足:

在星巴克,每一杯咖啡的制作标准在18-23秒之间,如果是17秒或者是24秒,那么这杯咖啡就要倒掉重做,对咖啡每一秒的把控,也成就了星巴克。

曾经问常年在南方工作的朋友:你认为南方的楼盘和北方的最大差别是什么?大概是用心吧!比如,小区里的园林绿化,采用多重景观,从草坪、低矮灌木丛、多层灌木、再到全冠移植过来的树木,并且对于树木的树冠朝向和形状都有着要求。鹅卵石铺设的蜿蜒小路,定期放水清砂的水景,绿化景观与小区建筑浑然一体。

纵观郑州市场上,虽然也有这样的楼盘,但是不多。能够静下心来好好琢磨楼盘的建筑设计、户型的设计、空间如何合理利用到最大化的项目更不多。不然也不至于出现“客厅和卧室间隔10米”的奇葩户型。很多人眼红永威开发房子的品质,精装房算下来比自己装的还要贵!但永威却是做到了灯太亮,换掉;电梯质量不行,换掉;地面装修不雅观、换掉……凡此种种,自然受人推崇。而伴随着2017年的结束,2018年也将迎来成品房的时代,到时对于楼盘的品质更是看重。

大国工匠,匠心传世。这几年,“匠心”屡次被人们提起,。在喧嚣中,能够始终坚守精益求精的人越来越少。读书要速读,学习要速学,吃饭也有速食,一切都讲究快。诚然,社会的迅速发展能够带来更多的效益,但了解框架纹理的庖丁却越来越少,对于精雕细琢出真功的匠人也需要更多的发展。

4.年轻人活力不足:

郑州是座年轻的城市,但是郑州的年轻人不多。根据10月份 ofo小黄车联合“城市数据团”发布《八城市大学生就业流向报告》(北京、上海、广州、郑州、南京、杭州、成都、武汉)的结果来看,在郑州上大学的高校毕业生,毕业后留在郑州的比例只有20%,处于末尾,这个数字触目惊心。

青年人才是城市发展和创新的源泉,却有不少毕业生放弃郑州选择城市生活。郑州的人均工资排名在全国排30位,房租收入占比38%,位于全国各城市第八,工资低,房租高,对于房价,同样多数人负担不起,初出校园的毕业生选择逃离。

全国各地都在抢人,想要留住人才,必须要拿出十足的诚意。郑州目前也意识到这个问题,开始接连不断的发布 “抢人政策”。再次拿武汉来说事儿,(因为关于武汉、郑州之争,很多人都比较关注。)

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郑州的“智汇郑州”人才新政诚意满满,但武汉的人才政策也同样不差。武汉之前的“智回武汉”,名校联合,也拿出不菲的诚意来挽留人才。21世纪的发展,谁拥有的人才多,谁才有更多的话语。

当然,我们在这里说郑州的一些不足,也是为了郑州的将来能够更好。郑州离“国际郑”的距离还需要努力,还需要野蛮生长,还需蓬勃发展。

结语:

弗拉斯.罗森伯格曾说“我认为人类所获得的成就并不是因为我们拥有智慧,而是因为我们会制作咖啡”。我们从一杯咖啡窥探城市的兴衰跌宕,从2011年到2017年,郑州星巴克从1到21家,是城市发展、楼市改革必然催生的产物。城市发展的差距其实更意味着楼市的潜力,差距有多大,潜力就有多大。

郑州的发展现处于一个不断萌芽不断发展的阶段,郑州楼市亦是如此。但未来随着郑州迈入中心城市,交通、经济、文化各种变革冲击,也会让郑州迈入新的发展阶段,郑州楼市也会朝着多元化、更稳健的时代发展。那个时候,星巴克的发展必然也将进入新的阶段。

立足于一个澎湃昂扬的新时代,一个风云际会的新时代,郑州这座被人们称为“屌丝郑”的城市已牢牢占位“河南郑”的卡位,正大步朝着“中国郑”的目标积极迈进。假以时日,“国际郑”的气度和地位将成为她全新的名片及符号。“国际郑”代表着格调、从容、优雅、美学、自信,代表着郑州的未来。

这也许是星巴克咖啡进军郑州,一颗上等咖啡豆的自我修炼所带给我们的启示录。

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