限购松绑 是楼市撑不住了?还是新一轮的调控策略?

腾讯房产·郑州站2018-01-11 07:35

导语:兰州取消限购、合肥取消限价!What? 什么情况?这是要闹哪般?不是说好了2018年要继续朝着更稳健、更精准化的调控方向出发吗?不是说好要满足首套购房需求的吗?这,就撑不住了?房价又要往上涨了?

2018年开局,先是立志下到郑州人民满意的大雪刷遍朋友圈,期间还伴随着娱乐圈里纷繁复杂的人物关系,好不容易雪停了,消停了,紧接着大风低温天气还在持续,过个周末,又传出了“楼市松绑、限购松绑”的事情。2018年,好不热闹!

一、限购松绑≠取消限购

前几日,在朋友圈传的沸沸扬扬的“兰州取消限购”、“合肥取消限价”的事情,小编在这里明确的告诉你:假的!都是误读!

所以,我们先来回忆一下事情始末:

在1月5日晚,兰州市发文对部分偏远区域取消限购。一石激起千层浪,关于兰州限购取消的事情就引起人们的广泛关注。不过虽然限购有所松绑,但同时也规定:在限购区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易以及将严格执行新房的明码标价,实际销售价格不得高于备案价格。

并且,值得大家注意的是:兰州虽然成为了全国首个在部分区域解除限购的城市,但也首次把二手房纳入限售范畴。因此,这并不能称之为楼市松绑的信号,而应当看做是差别化的楼市调控政策。

在合肥“取消限价”的风波中,合肥市国土资源局回复12345群众咨询的内容,其实也是被误读了。虽然在回复中提到2016年11月份之前出让的土地不像之后在拍地之初就限制价格,但同样需要执行调控的相关措施合理定价。差别只是在于一个是提前约定,而另一个是在调控政策指导下合理定价,因此并不是说,2016年11月份之前出让的土地就不受限价的影响。

二:人才引进计划和限购并不冲突

在此次兰州直接简单粗暴的取消部分区域限购之前,有些城市先后发布的人才引留计划同样被看做是“披着人才外衣的调控松绑”。之前的“智汇郑州”人才引进计划,对人才实行“零门槛”落户。12月26日又出新规: 非郑户籍人才在郑买房也无需要在审核连续两年的社保或个税证明。这些是楼市限购将要取消的先兆信号吗?还是新的调控策略有所变化?

限购松绑 是楼市撑不住了?还是新一轮的调控策略?

我们来简单分析一下:

未来城市的发展,人才多少是关键性因素,对人才的抢夺在今后也将成为重中之重,这点大家毋庸置疑。但一二线大城市的高房价、购房能力尚且达不到水平以及一系列的限购政策,都让人才在城市里没有太多的归属感。而能够对一座城市形成强烈归属感的无疑是“安家落户”。

我们再看各个城市发布的一些人才引留计划,也多是在落户、首套房不受限、人才补贴等方面有所宽松。但这并不意味着楼市调控的宽松或者转向,也没有因此违背“房住不炒”的红线,在限贷、限售、限价等方面依然是按照严格标准执行,武汉甚至又加码了“限售”的年限,“人才房”的“限售”时间再加两年(五年内不得再次交易)。

三:限购松绑?房产调控阶段的必然之路

实事求是,因地制宜,之前推出的调控政策,很多都是盲目的“一刀切”,或者直接照搬其他城市的调控举措。因此即使楼市不断降温,但面对着高利率、全款房,刚需依然只有扎心的份儿。

此次兰州部分限购区域的取消,也可以看做是楼市精细化、差别化调控的表现。

(1)作为省会城市,又是西北重镇,但兰州对人口的吸引力跟东部一些城市相比,着实有限。再加上今年4、8月份先后两次的限购,更是会加剧人才的外流。限购政策调整之后,非兰州市户籍的人的购房需求将被释放出来,对吸引人才、经济发展都有带动作用。

(2)限购之后的兰州土地市场,称得上是“愁云惨淡”!在2017年,开发商拿地的热情不再兰州市土地市场流拍占多数,更有区域是零成交。土地成交面积跟两年前相比,也几乎是“跳水式”下降。

限购松绑 是楼市撑不住了?还是新一轮的调控策略?

也因此,兰州的限购政策在进行四个月之后不得不根据实际情况来取消部分区域的限购,这也是房地产调控进入精细化阶段的必然之路。

而郑州和兰州的楼市情况却有所不同:

(1)郑州在2016年房价上涨时,基本已经透支了郑州未来2年内的房价涨幅,因而,对当下的郑州楼市,重要的是保持房地产市场调控政策连续性和稳定性

(2)楼市买涨不买跌,前几年房价的猛涨,很多有购房意向的人却买不起房,紧跟着楼市限购一出手,一部分人又失去了买房资格。面对疯狂“割韭菜”的楼市,需求不断减少,下一茬接盘的人在哪?因而,对非郑户籍人才买房条件的宽松是一种不错的解决方法。

(3) 和兰州的土地市场有所不同,开发商对于郑州楼市仍有信心,从不断拿地就可以看出:2017年底,国土资源部更是一口气挂出18宗土地,面积达49.18万㎡。

因而,足以说明,目前的楼市调控正在逐步向着精准化、差别化的方向发展。兰州部分区域取消限购是一个调控的现象,而不是楼市调控的风向标。正如住房和城乡建设部部长王蒙徽23日表示,明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

四:2018年楼市将朝着精细化、差别化方向发展

任何事物的发展都有一个发酵变化的过程,2017年在全国大大小小200多次的调控政策之下,全国楼市都处在了冰冻期,楼市的想象力在2017年已消磨殆尽,而去年楼市调控的成果,也将在今年逐步显现。限售、限价等政策依然强有力。因此,像一些城市对某一方面的限购有所放松也无需担心。今年的楼市,用一句简短的话来说就是:以前限制买,现在可以买了,但却不是你想什么时候卖都可以!

结尾:调控,市场的“第二只手”,用来稳定社会的平稳运行和发展。房价飞速上涨时,通过一系列的调控政策来为楼市降温,缓和矛盾;当楼市萧条时,也会积极救市,采取多种鼓励机制。因此,对于今年的楼市行情,部分城市的限购可能会有所松绑,不过,不必担心,这是将用更加合理、有效、精准的调控政策来促进楼市改革,楼市未来的发展,也将朝着稳健的长效机制层面发展。

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