品牌搏杀下半场:2017年它凭什么成为郑州二环销冠楼盘!

腾讯房产·郑州站2018-02-07 17:00

每一年年终总结的时候,郑州波云诡谲的房地产市场总能给你一些意外。

在过去的2017年里亚新仅凭4个楼盘就创下了47.5亿的销售额,跻身郑州本土房企第七名。

品牌搏杀下半场:2017年它凭什么成为郑州二环销冠楼盘!

更让人出乎意料的是2017年本土房企商品房住宅销售均价最高的竟然是亚新,平均销售单价16357元。它反映出以改善为主的产品结构已在郑州区域内实现较高售价。

品牌搏杀下半场:2017年它凭什么成为郑州二环销冠楼盘!

每一年的开始,江湖上也都很不太平。

人们都在仰望北龙湖的时候,南龙湖上突然飞出一群黑天鹅,“预计售价1万4”,就像一句咒语,为2018年的郑州楼市打下楔子。

2017年,这个市场经历了史上最严酷的调控期。每一个人都无法置身事外,你无法分辨谁是演员,谁又是看客。

然而,你肯定知道二环的方向。无论三四环之外狼烟烧得多烈,东西南北风都无法吹去二环的尊荣和稀缺。

经过匠心重塑和产品升级后的二环楼盘,寸土寸金,虎踞城脉之上,笑瞰浮世人心。它们氤氲着最怡人的烟火气,拒斥浮夸的纸上富贵 ——在寸土寸金的市中心,总有某些房子更值得向往。

盘点2017年的郑州二环楼市,“(万科)世玠更贵,(美好)城邦最火”已成业内共识。中国权威的克尔瑞机构统计显示,在相去不到3公里的南阳路片区,本土品质开发商直面全国房企大鳄,以更低的价格,硬生生夺去二环销冠的龙头椅,预示着什么?

承前启后看,这不仅仅是本土房企的一次胜绩,更显示郑州业主已摆脱对外来和尚的盲目崇拜,消费升级更加理性。以亚新为代表的本地房企厉兵秣马、匠心独运,受益的肯定是这座城市。

今天,郑州未来五年房市脉络已定,南北龙湖已锁定房价的上下限。回望二环内,亚新美好城邦的销售业绩和升值潜力,都会告诉我们更多置业的金科玉律。

01

水涨船高——南北龙湖碰触金二环

不了解郑州房市价值的上下限,还不如回家种红薯。

2017后半年,北龙湖一骑绝尘,毫无悬念进入10万+时代。在改善升级的趋势下,这里已成为2017率先价值跨越的区域。正弘瓴、荣盛华府早期的置业者已经收获了实实在在的红利,因为他们的单价已经从35000跨入40000+。

北龙湖最新的品牌楼盘单价已经突破4万,巅峰者已经傲然于10万+。

明眼人都能看出来,郑州中心城区楼盘此时此地明显低估,尤其是郑州优质资源最集中的金水区。

上海浦东新区发展多年,但是上海内环附近的静安、卢湾区一直在价格上高人一头,新天地附近的品牌楼盘单价早已经在150000 之上。

再看郑州,北龙湖单价峰值已经突破10万,而金水北区的美好城邦,虽然是双地铁的品牌成品房,其单价依然是18000左右,其升值潜力格外分明。

作为2017的二环销冠楼盘,美好城邦的升值趋势在2018进入加速发力的阶段。这也源于那场几天前南龙湖惊心动魄的土拍。

全国龙头本地霸主在数百轮厮杀后,将楼面单价提升到7000+的新高度。笔者再做如下解读:

这些地块虽然紧邻郑州城区,但是统统都是没有地铁红利。作为远郊地块而言,这是最大硬伤,因而它们只是新郑南龙湖的二流地块。

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龙头房企天价竞得二流地块,是脑子进水了吗?当然不是。

他们有自己的决策和考量,一是郑州城区太难拿地;放眼四望,现在四环内的土地供应也是杯水车薪;二是相应于许昌、开封、新乡、焦作这些环郑州城市,顶级楼盘单价已经8、9千之上,南龙湖还有相对价值优势;三是相对于全国一二线先行城市,假以时日,南龙湖的价值还会挖掘,这场大戏还有得玩。

理论上,南龙湖已经结结实实进入单价13000的时代。

与此相应,南四环该是多少单价?南三环该是多少单价?南二环该是多少单价?

作为金水区的北二环,其合理单价又该是多少?

亚新美好城邦的合理单价该是多少,这个2017的二环销冠楼盘将进入价值回归和提升的加速期。

2017已经最火,2018必将更火。

相对于金二环内的竞品,这个神盘更有其不可替代的核心优势。

作为备案价第一的亚新集团,其品牌价值提升到一个全新的高度。作为郑州二环销冠的神盘,其奥秘何在呢?

02

食尽三方红利——天时地利人和

每个神盘的成就都是一个传奇,都是天时地利人和的恰逢其时。

天时

2015年2月15日,除夕前的两天,郑州地产界正在上演一起抢地大战。历经236轮厮杀,亚新以超过10亿总价勇夺金水区9号地块,这就是如今的美好城邦所在。时至今日,这依然是郑州二环内领跑最久的地王。

二环内最长久的地王,从根基上决定了这个地块的天生基因。

2015年除夕前是郑州房市最冷的时间段,能在当时拿到金水区的核心地块,这是现在的开发商无法想象的机会。

88亩的理想地块,金水区的核心地段,现在还有这种机会吗?即使有,这块地又该价值几何?2016年郑纺机超过13000的楼面单价又说明了什么?

更现实的是,随着郑州城运的起飞,这块地的价值在加速腾飞?

此时此地而言,金水区金二环的88亩地块,相对于2015年的增值何止翻番。更现实的是,金水区金二环内的地块已经是可遇而不可求的奢侈之地,况且美好城邦项目规划是干干净净的纯商品房小区,里面没有一栋安置房。

地利

郑州主城区的快速路系统核心是“井字+环形”,而美好城邦可以通吃红利。京沙快速路是郑州唯一一条贯穿中心城区南北的快速通道;农业快速路则连连西三环和中州大道。美好城邦居于黄金十字通道的核心,由此出发四通八达。东到cbd15分钟,西到中原区商圈10分钟,南到火车站西广场10分钟,北到北三环5分钟。20分钟自驾,可以辐射郑州几乎所有的资源热区。

更给力的是,该项目可以享受3、5号线的双地铁红利,5号线规划站点距离项目仅有800米。

特别指出,3、5号线是明确规划和率先开通的地铁线路,而5号线又是郑州的第一条内环地铁线。

从这个层面理解,郑州所有重要区域的人都可以选择在美好城邦置业,这也是它成为二环销冠的原因之一。

有心者可以比照上海大宁地块的起飞过程,居于中心城区,坐拥高架、地铁、公交红利,成为前几年上海房市升值最猛烈的核心城区地块。

此刻回顾2015年的地王大战,难怪保利等一线房企都磨刀霍霍,难怪在除夕前两天也经历了200多轮厮杀?

更可贵的是,对于躺着就能赚钱的区域,恰逢亚新集团品质跨越阶段,美好城邦成为其经典的升级作品。

人和

最近几年,亚新是郑州本土房企升级跨越的第一梯队,2017成为其集中发力的一年。

滨河国际新城、北龙湖、白沙、绿博,亚新攻城夺地,成为郑州优质土地资源的集中收割者。

业内惊呼,亚新拿的都是优质地块。紫藤公馆是白沙地王,茉莉公馆拔地北龙湖,海棠公馆占据滨河国际新城,亚新美好艺境、美好香颂霸占绿博区的黄金眼,亚新美好城邦独占金水金二环。

更为称道的是,亚新成为本土房企成品房革命的领军人物,上述楼盘都是新标准下的成品房。

举例而言,亚新美好城邦已成为河南省第一批成品房示范项目,这是多年努力突破后的官方认可。

其中的原因之一就是亚新在多年前已经开始了系统的成品房研发,其“锤范”成品房研发基地已经成立多年。何为锤范,通俗点讲,多个方案,多轮实验,稍有差错,砸烂重做。经过多次的锤炼,才能做出严丝合缝全程协调的成品房范本。

有别于传统的精装房概念,亚新成品房涵盖了108处细节标准。其核心理念是是施工一体化和管理一体化。通俗而言,从规划、设计到施工,都是预留预控,保证土建和硬装的无缝结合和风格统一。

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2017年,亚新全系列产品集中发力,公馆系、美好系都以改善性的新成品房全程入市。

举例而言,北龙湖的亚新茉莉公馆可以透漏一个细节,其会所的逼格和贵气是明显高于竞品的。

毫无悬念,亚新集团成为2017年郑州备案价第一的开发商。

这个数据钢筋铁骨,郑州已经几乎汇集了全国的一线开发商,在这个群雄逐鹿的竞技场。这至少说明了两点,一是亚新集团主攻改善性的品质楼盘,二是亚新的品牌价值在跨越的同时受到了市场真枪实弹的考验。

回顾亚新超过二十年的磨剑历程,其系列产品一直在不断突破。

水到渠成,作为亚新旗下最经典的美好系列,2017发力的美好城邦从立项之初就再次定位于品质改善的楼盘。

美好城邦成品房方案出炉,业内开始尖叫。

美好城邦样品房闪亮登场,置业者开始尖叫。

美好城邦成为二环销冠之后,业内和置业者都开始尖叫。

这是因为美好城邦的特色亮点,让很多竞品细思极恐。

03

品牌的升级——人无我有,人有我强

品牌的升级需要用心用力的打磨,更需要真金白银的付出和牺牲眼前利益的执行力。

作为金水二环内最新升级版的美好系列产品,美好城邦成为亚新在品牌升级中的标杆之作。为此,亚新做了扬名弃利的突破。

1、牺牲利润——低密纯高层

天下苦秦久矣,郑州置业者苦高容积率、高低配久矣。美好城邦地块88亩,是最适合打造独立封闭小区的面积。其容积率仅为3.49,相对于郑州核心区6.0左右的城改项目拥有压倒性的改善优势。即使如此,城邦仅仅规划了10栋高层,楼间距达到了53米,这在高低配泛滥的中心城区,的确是牺牲了开发商巨大的利润空间。

低密轻奢已经成为一二线先行城市的首要指标。对于品质楼盘的热地杭州,容积率超过4.5的小区基本已经为改善者摒弃。同样居住,更多的绿地、阳光、景观、休闲,当然是看得见摸得着的优势。

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2、重金打造——顶级团队打磨

神盘的出现,需要全过程的精英团队执其牛耳,涵盖建筑设计、土建施工、景观规划所有环节。

美好城邦的建筑设计合作方是英国UA国际建筑设计公司。作为全球顶级设计专家,该公司进入中国市场多年。旗下作品有北京绿地广场、保利青岛海上罗兰、绿地云峰黄山等业内标杆作品。迄今为止,其旗下作品的溢价率都明显高于竞品。

美好城邦的土建施工合作方是龙信建设集团有限公司。该公司是房屋建筑施工总承包特级资质,中国民营500强企业。作为中国土建行业的最高奖“鲁班奖”,该公司已经拿得手软(8项)。其代表项目有:北京临空皇冠假日酒店、上海御澜山、南京苏宁天玺。

作为改善性项目,景观的设计更是重点加分项目。

城邦的景观设计方是业内的荣耀王者奥雅设计。作为全国规模最大、综合实力最强的景观设计公司之一,其旗下作品有北京泰禾运河岸上的院子、上海龙湖好望山别墅等经典之作。泰禾院子系列长期霸占北京豪宅的牛耳之位,龙湖别墅也是上海顶级商务人士的热门之选。

对于美好城邦,奥雅设计打造了“六进式”景观移景(入口广场、小区大堂、景观对景、中央花园、组团景观、入户景观)和八大特色园林(自然花园、方向疗养园、太极园、冥想园、楼王花园、前庭花园、儿童乐园、开心菜园)。

重金打造之下,顶级团队打磨之后,美好城邦在用真金白银打下美好生活的基调。

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3、成品房的实在突破——额外红利

成品房有统一的采购渠道和标准的施工流程,可以给置业者带来省时、省力甚至省钱的综合效果。

毫无悬念,2018以后郑州的新项目将全部采用成品房交付模式。

有别于郑州以往的简装房,美好城邦成品房给出了额外的红利。

各种一线品牌的软硬件不必一一道来,成本低廉的入户挂钩、玄关感应灯更不必一一罗列。

衣柜、试衣镜、紧急呼叫系统等更新升级的配置,是亚新率先突破的。试问郑州市场,你比较一线龙头房企的精装房,哪家有衣柜?哪家有试衣镜?

从入户到客厅,从卧室到厨卫间,从硬件品牌到智能软件,108道成品房设计细节将其一网打尽。

相比较郑州同等价位的房子,美好成本的装修标准几乎是最全最好的。

相对于郑州房市的大多数名为精装实为简装的房子而言,你会有再次尖叫的感觉。

可以试想一下你进入成品房的情景。

将包包放在门卫挂钩上,推门而入,客厅呈现,头上跌级石膏板吊顶,脚下仿大理石面砖,四周墙面高档壁纸,甚至电视背景墙都已经为你做好,你会不会尖叫。

再次进入卧室,吊顶、壁纸一个都不能少,地面是环保实木复合地板,甚至连飘窗都做好了窗台板和防护栏,甚至你打开衣柜,就能发现试衣镜对镜贴花黄,你会不会尖叫。

进入厨房,吊顶、墙面、地面,各种收纳一网打尽,打开水龙头,直饮水顺流而下,你会不会尖叫。

即使进入卫生间,吊顶、墙面、地面一样硬装齐全,连厕纸架、毛巾架都一应俱全,你会不会尖叫。

打开双控开关,室内瞬间褶褶生辉,你会不会尖叫。

对成品房最考究的一点就是收纳系统,好的收纳系统可以充分利用空间,打造出温馨的井井有条。

美好城邦在收纳系统上煞费苦心,主要分为玄关柜、卧室、厨房、卫浴四大收纳系统。

注意一下,超大玄关柜分为上、中、下三段。上柜内部设置活动隔板,甚至连顶部装饰镜都先行配置;中柜则是人造石台面,配置了钥匙挂钩、专属五孔+USB插座、感应灯带、凹盒装饰镜;下柜则是隐形把手设计,鞋柜也是可调节的隔板设计,甚至底部干燥通风口和阻尼铰链也一一配齐。整体玄关柜离地面悬空15厘米,严格保证了柜体的防潮和痛风性。

卧室收纳系统的主力空间在衣柜,被褥区、挂衣区、叠放区、裤抽区、抽屉区一个也不能少。

作为主妇的美食天地,厨房里餐具收纳区、操作区、烹饪区、清洗区、食品储藏区科学规划。举例而言,橱柜高度选用了82厘米,这是结合东方女人的平均身高而定的,可以减少70%的腰肌劳损。

卫生间的收纳依然丰富,涵盖备用品放置区、常用品放置区、清洗区、洗涤用品放置区、面盆放置区、淋浴房壁龛六大系统。其中的面盆放置区,其柜体底部采用了无底部设计,高度17厘米,依然可以放置你的小东小西。

收纳系统是最考验开发商人性化和周全化的细节亮点。

综合这些层面,相对于郑州市场单价20000左右的改善楼盘,美好城邦的软硬件配置几乎是最全最人性化的。难怪它成为2017年的二环销冠。

不仅如此,小区整体的配置也是让人心动。

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4、配置突破——精细化工法和智能化系统

很多人对户型重视不够,只是入住后感觉别扭和憋屈。篇幅所限,笔者提供几个户型的关键点:一是方正,方正的核心点是要有足够的面宽,卧室和客厅尽可能多的朝阳,二是通透,要尽量户户通透,如果不是分离式核心筒设计,纯南户当然不如边户。三是全明,所有的房间要尽可能地满足采光通风要求。

美好城邦户型涵盖范围在80多到140平方之间,其户型基本做到了上述要求。相比于周边,城邦是唯一户户通透的小区。

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工法方面,城邦有12个体系(蒂森克虏伯电梯、地暖工艺、可视对讲、排水管、给水管材、屋面工艺、高层外墙保温工艺、入户门、指纹密码锁、窗户、新风系统、直饮水系统)。蒂森克虏伯电梯基本是豪宅的必选品,窗户也选用了三层断桥中空铝合金玻璃。

智能时代已经不可阻挡,美好城邦配备14大智能系统(周界防范系统、非机动车与人行管理系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、紧急报警按钮、电子巡更系统、车牌识别系统、电梯五方对讲系统、门禁、指纹密码锁、电子公告栏、背景音乐系统、蚊控、无线wifi覆盖)。特别指出的是,后四项是锦上添花的人文关怀体系。

04

二环销冠的特有优势——高端优质资源和亲民价格的结合

金水区是郑州优质资源的集大成者,省府、名校在此耕耘多年,医疗、教育、商业优质资源是需要数十年历史积累和沉淀的。

房产的综合价值就源于其资源红利的垄断性和交汇性。

除了自身配建之外,项目附近聚集大批大、中、小学全龄优质教育资源。小区签约新加坡伊顿双语幼儿园(目前售楼部位置),同时还有沙口路小学、金水区实验小学、创新小学、省实验中学、郑州六中、郑州九中、农业大学、财经政法大学、郑州轻工学院环伺其周。

项目附近各种级别优质医院汇集,郑大一附院、河南省中医院、郑州第九人民医院,河南红十字郑州医院等老牌机构云集。

基于四通八达的地理占位,王府井商圈、天旺商圈、万达广场、360国贸都是伸手可及的区域。

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虽然占位在金水核心城区,该项目周围的市政公园也是优者集聚。凌云园、绿荫广场、月季公园、碧沙岗公园、人民公园、郑州市海洋馆、郑州市动物园、东风渠公园、数码公园都在其有效辐射半径内。

最新披露的信息是,农业路天明路正在规划23.3公顷的青少年公园。该项目采取三层空间开发,绿地率不低于70%。

虽然占据金水核心城区,虽然位于二环稀缺之地,美好城邦的单价只是18000左右,扣掉精装成本之后,单价也只是在16000左右,相对于南三环的14000,西三环的15000,这个价格是不折不扣的亲民水准。

结语

郑州二环的销冠实至名归,这里有太多值得业内及置业者深思的问题。

北京的东城区、西城区,上海的黄浦区、静安区,同样集中了优势的资源和配套。京沪房市先行郑州五到十年,期间螺旋式上升,但是其核心城区的品牌楼盘一直在夯实中加速上行。

现实而言,京沪城区远郊盘单价30000左右,而中心城区改善楼盘单价已经突破10万。

再看郑州,西四环外的万科城,南四环外的万科大都会,单价已经逼近14000。更在眼前的是,南龙湖的楼面价已经达到了7000以上,理论上也踏入13000的门槛。

与此同时,郑州优质资源最集中的金水区,其二环内的品牌改善楼盘该是如何的单价?

就是同区相比,万科美景世玠在高低配的情况下,其单价平均值也在25000以上。纯高层的亚新美好城邦该是什么单价?

位于郑州优质资源的大本营金水区,占据二环里的核心位置,享有双地铁的红利,兼具郑州井字性交通的龙眼位置,郑州还能找到哪些独享多处扎实红利的项目。

更现实的是,亚新已经进入一个品牌起飞的加速期,北龙湖、白沙、绿博、滨河国际新城已经抢占先机。作为亚新升级的标志作品,作为河南省成品房的首批标杆产品,亚新必须重金打造、精英打磨,才能加速品牌价值的升级。

现实而言,无论是首套置业、子女婚房,还是孩子上学、中长线投资,美好城邦都有其打动人心之处。

事实胜于雄辩,2017年是郑州房市的大考之年,无论是对于开发商还是对于置业者。

在这个竞争刺刀见红,价值水落石出的阶段,亚新美好城邦成为郑州二环的销冠。

难怪步入2018年之后,郑州地产业内盛传一句话,“三环之内,世玠最贵,亚新最火”,你服不服?

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