警惕!高地价狂欢背后的风险不可低估

高价地年年有,今年特别多。

8月18日,郑州“地王窝”两块地双双打破了郑纺机地块的单价地王纪录。一线名企金茂置业首进郑州,以35.1亿元拿下龙湖83.9亩地,单价为4183万元/亩,楼面价达36915元/平方米,超过了广州最新楼面价地王水平。中国地产十强融创再次出手抢占龙湖另一幅地块。

本周二,今年广州首宗位于中心城区的住宅用地在网上正式开卖。这宗位于荔湾区芳村片区的旧改地块,吸引到24家境内外企业参与竞价,最终经过73轮报价,由雅居乐地产以封顶价加上配建27450平方米拆迁安置房的报价取得。扣除配建面积后,成交楼面地价折合超过3.52万元/平方米,刷新了2013年越秀地产竞得南洲路地块时创下的3.46万元/平方米的广州楼市纪录。

本周三,上海静安中兴社区地块正式出让,吸引了18家房企前来竞价。融信中国以总价110.1亿元竞得,成交楼面价100315元/平方米,溢价率139%。可售部分实际楼面价145896元/平方米,刷新了全国楼土地价格纪录。

个案背后,今年高价地到底有多少呢,中原地产研究中心统计数据显示:截至日前,8月全国主要城市再现多宗地王,单宗地块成交额在10亿以上的有26宗,超过5亿的有62宗,在这62宗高价地中,合计有17宗溢价率超过了100%,而如果计算溢价率50%以上,则多达33宗。全国年内累计溢价率冲100%的10亿+地王数量已经高达142宗。

地价和房价的关系,人们常用面粉和面包关系来形容,今年,在楼市一片欢腾氛围下,面包的价格越来越脱离原材料面粉的价格。几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象,即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。

地价这么高,背后的拿地逻辑是什么?除了地块所处地段优质外,高价地与房企资宽裕,金融资较容易有关,此外,拿地不能看当前房价,而是要看一两年后项目入市时代房价,也成为不少拿地企业敢于拿地的逻辑,在这些企业看来,随着未来价格走高,一线城市还没有“解不了套”的天价地,拿到高价地的房企,几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

一个个天价地热闹背后,我们必须警惕狂欢背后的风险,不少地方调控部门已经出台政策为房价、地价降温,更为重要的是,在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象。地价超过房价已经成为楼市的畸形可怕现象,导致未来2年如果房价不翻倍,这些天价地入市的难度将非常大。这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。

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[责任编辑:wylynnmao]