全郑州刚需最爱的这7大热门区域 到底怎么选?

腾讯房产·郑州站2019-04-23 11:33

在当下郑州,什么房卖得最好?

毫无疑问,是小三房。

郑州仍旧是一个刚需主导的房地产市场。过去一年新房的成交总量中,三房占比65%。具体细化,80-90㎡的小三房占比能达到整个市场的20%。

这类小三房的价格区间相当稳定,最受欢迎的总价有两个区间,100-120万,120-140万。换算到具体单价,基本上是12000-15000的价格区间。

在郑州市场上,目前12000-15000的80-90㎡的小三房卖得最好。

用价格倒推,基本上可以划定郑州刚需购买小三房的主力区域。

一共有7个区域,我们图中一一圈出。

用大家最关注的价格来做个排序。白沙,层级递增的单价,差价在500-1000之间。

但,在这7个区域中,大家要注意的是,高新区14500的均价是毛坯可参考价,但实际上,在四环内的高新区,很多楼盘都是带精装,15500-16000的价格,实际买房支出成本要高一些。

这些区域,目前都有小三房,可供选择。

价格相差不多,这几个区域,刚需在选择上如何排序,性价比才最高?

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最关键的,首先还要看价格的走势。对于刚需自住而言,价格显然是相当关键的。

这7大热门区域,价格在2019年会有什么变化?

用一张图来做个参考。

有人对郑州各区的19年计划推量做了统计。

我们在图上添加2018年的具体成交量,做个对比。

这张图看什么?看蓝线高于红线的区域,差距越大越要重视。

预计2019年供应大于成交的片区,差距比较明显的有龙湖镇>惠济区>经开区>中牟>管城。

预计2019年成交大于供应的片区,差距比较明显的有航空港>金水>二七>中原>郑东新区。

2019年,龙湖镇、惠济区、经开区、中牟、管城等区域将面临较大的销售压力和竞争压力。在开年的前几个月,市场现状也一直在印证这个数据。

惠济北,出现一大波特价房,价格下调相当厉害。是因为惠济北没市场吗?恰恰不是。惠济北的供应很大,区域周边,相互竞品楼盘很多。

融创的两个宸院,万科的云城、紫台,正商的家河家,锦艺的四季城、金水湾,再加上往东的正弘府,美景麟起城,建业花园里,往北的和昌林与城,碧桂园天澜,还有全新即将入市的中海湖滨世家,这个区域内不缺竞品。

你价格高了,我大不了去买你的邻居,反正配套一样,产品差不多。再加上片区内还有融创、正商这两个一贯以价换量的开发商。家河家毛坯12000多,大河宸院毛坯12000多。

经开滨河,曾经三天出了三个地王的区域。顶峰时期,新房均价卖到精装18000。但目前区域内有不少15000的毛坯价。

在这其中,供需绝对起了最关键性的作用。

在刚需热衷的7大区域中,惠济北、经开滨河、管城都是可以重点关注的,有楼盘或许会推出特价优惠,刚需选房,不用太着急下手,可以多对比对比。常西湖、二七新城、白沙、高新这四个区域价格变化不会太大,有合适的,可以及时入手。

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聊完价格,我们主要考虑刚需自住必须要考虑的完善配套问题。

首先,是便利的交通条件。

老人、孩子我们就先不考虑了,老人遛弯,孩子上学,交房之后,基本上都能在家门口就近满足了。

最关键的还是要看大人的上班问题,尤其是双职工的上班问题。

目前,在东区CBD、高铁站附近上班的人群数量是庞大的。

单单以东区CBD为例。

惠济北,自驾大概33分钟,公交1个半小时,不久有地铁2号线延长线,可以转换地铁连通CBD。

管南,自驾大概20分钟,公交1 小时,后期地铁4号线可以直接到达CBD和北龙湖。

白沙核心区,自驾大概50分钟,公交1个半小时,后期规划地铁8号线,可连通东区。

二七新城,自驾大概40分钟,公交1个半小时,后期有地铁9号线,可以转乘。

常西湖新区,自驾46分钟,公交转地铁1个半小时。常西湖片区地铁比较密集,1/6/10/14都经过片区,其中14号线预计7月底就能开通。

高新主城,自驾35分钟,公交转地铁1个小时20分钟,已开通地铁1号线。

与东区通勤来看,自驾都在50分钟之内,管南距离最短。但公共交通来说,目前管南是最占据优势的,公交通勤可以接受,后期有地铁直达。其他区域,在地铁未开通之前,公共交通稍显虐心。

其二,看教育资源。

很多年轻刚需买的都是婚房。不少刚需盘交房后的两年时间里,小区内的孩子数量是比较多的。

就近入学肯定是要提上日程的。而且绝大多数是选择公办就近入学。

从这个角度来看。刚需选择的区域必须有完善的公办小学、初中体系。

惠济北,目前都能就近入学。有楼盘有配建公办学校,引入名校,比如锦艺的两个楼盘。也有楼盘配建民办学校,引入名校,比如建业花园里与省实验的合作,比如碧源月湖与一中的合作。区域内郑州市实验高中已招生,四中落户,也不缺高中。

管南,学校资源是比较紧缺的,尽管绿都起了好头,引进名校,但目前,片区内缺少优质名校,尤其是优质的初中、高中。

白沙,学校还是比较稀缺的,目前大多数楼盘也都没有引进名校的计划和打算。与片区多改善楼盘相关。

二七新城来看,亚星在引进学校上做得还是相当不错的,华中师范学校、东分。再往南,学校资源也一般。

常西湖新区,目前学校不多。但有郑州外国语小学入驻,基本上也给区域的学校奠定了基础。以郑州开头的外国语小学,在其他区域还是没有的,起点不错,看后续进驻学校了。

高新主城,学校资源很不错。几乎每个社区都会配建学校,并引进名校资源,合作办学在高新主城广泛落地开花。再加上郑州中学、郑州外国语学校、枫杨等名校长久以来的扎根,区域整体教育资源均衡、快速发展。

从教育资源上来看,首推高新主城,尤其是带学校名额的楼盘。其次是惠济北,基本上能满足就近入学,想上民办,周边也都有,接送方便。

第三,我们来看商业配套。

把商业放到第三位,刚需对商业的依赖程度其实并没有交通、学校配套重要。而且社区的底商基本也能满足日常的生活所需。

我们这里所说的商业,是指大型商业,购物、娱乐、餐饮一站式的区域商业中心。

惠济北目前来说并不缺少。惠济万达、万科广场再加上锦艺四季城和金水湾的商业,区域内未来商业体量并不小。

管南,很遗憾,目前依旧没有大型的商业中心。大家寄予希望的航海路中州大道路口的万科广场体量不大,带动整体区域能力有限。

白沙,落地的没有。但未来是有的,比如新田的印象城。

二七新城,目前区域内有自建的商业中心,但整体品牌不如其他区域。

常西湖,暂时没有。后续九曲莲湖周边分布的商业用地或许可以形成商业中心。多一嘴,但常西湖未来的市民配套奥体中心、博物馆、美术馆还是不错的。

高新区,目前区域内的公园茂已经开业,高新万达广场在建。

从商业配套上来看,目前来说,惠济北、高新区还是排在前列的。

第四,来看开发商品牌集聚度。

这个对于刚需来说,也是很重要的。一个区域,品牌开发商集聚度高,对区域的整体配套、产品品质是有促进作用的。最关键的是,你还不会买掉坑里。

目前这7大区域基本上都有品牌开发商,相比较而言,惠济北、常西湖的开发商品牌更集中。

总结

刚需,如果没有地缘需求,今年想买房,还是要首先重点关注惠济北。

对东区有偏爱的刚需,在关注白沙的时候,重点要选片区。白沙目前各种配套还不完善,你要有个心理准备期。

常西湖新区,目前在售楼盘较少,不急着买房的刚需,可以持续关注。

对于管南而言,关注管南的刚需,管南后续推量还是相当大的,要挑价格。

二七新城,价格一直比较稳定,但相对管南和惠济北而言,关注度不算高。南区地缘客户可以重点关注。

高新区,在关注三环内高新区的时候,重点看价格优势。三环外高新区,重点看配套优势。

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