万科江山府到底算不算纯粹的改善盘?

腾讯房产·郑州站2019-04-23 13:39

4月9日,郑州万科举办了一场“城市所向 万科生长”的城市发布会。

有人说“这是万科一场大手笔、有情怀的高调形象秀,万科开始地市路线了。”,也有人说,“原来万科的两个项目要启动了!郑州的万科民安江山府、周口的万科溥天龙堂。”……

不管怎么说,万科民安江山府确实是不少改善客户期待的一个项目。在刚改产品稀缺的郑州,找到一个普通改善用户能够够得着又看过的眼的楼盘,还真是难上加难。

4月13日,也就是上周六,万科民安江山府售楼部开放,这个备受改善客户关注的楼盘终于亮相了。

说到最完美的改善置业,无疑是改善区域的品质盘。在郑州,北龙湖无疑是最好的选择。但是对于刚改或者说资金门槛够不着北龙湖的改善客户而言,主城区的品质盘也是一种选择。项目开发商的品牌、产品、配置、配套无疑会成为购房者最关注的点。

照此标准,让我们来探一探万科民安江山府。

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?品牌房企万科操刀

在购房者眼中,品牌房企就是楼盘产品保障的背书,改善客户普遍看中开发商的品牌。

郑州购房者对于万科已不陌生,自2012年进入郑州,7年来,万科布局郑州18盘,住宅板块累计销售约4.5万余套住宅、交付约3.7万余户,从刚需大盘万科城到高端改善美景世玠,郑州人民也是见识了万科的实力。

青元就带着大家走进万科江山府的售楼部近距离感受下万科的小魅力。

刚入大门,受到热情的置业顾问接待是屡见不鲜的,不过随着一张服务信息卡递到手里,还是能感受到万科的服务细节管控能力。

图 | 万客会宣传页

品牌墙的内容讲解中规中矩,不过服务理念的简称却别有一番趣味。不信你试试把墙上这三个大字读两遍,一定要连读哦。

“好房子、好服务、好社区”才是以上三个字的正确理解,这种理念也贯穿在万科服务的细节中。

正如万科每个项目售楼部显眼位置都会呈现的小区不利因素和不确定信息展板,从这些不经意的细节中,我们能看到万科在操盘此项目时的用心。

从目前万科交付项目的居住体验来看,万科物业的口碑还是很不错的,这也会让不少购房者更加期待万科的其他产品。

2

?地段+配套

北三环金杯路交会向北约500米路西,就可到达项目所在地。

就其位置而言,江山府属于金水区和惠济区交界地段,属于传统的成熟片区,周边临近科学大道、国基路、江山路等成熟主干道,另距在修的地铁3号线沙门站约160米,4号线1.6公里。

教育方面,项目自身配建有幼儿园,北侧规划有小学教育用地,周边1000米范围内小学资源有河南省实验中学思达外国语小学、一八国际联合学校、江山路第一小学,中学有郑州市第十二中学、郑州市第七十七中等,成熟片区的教育资源优势还是明显的。

商业就不用细说,既可享受成熟金水区的国贸、正弘等商圈,也距离新兴的惠济万达等商圈不远。

就位置和配套而言,江山府对于改善族而言还算是不错的选择。

售楼部的整体风格在周边建筑群中算是比较明快淡雅的格调,很好找。据说这里以后将原样保留,作为小区的入户大堂。

没错,小区大门谁家小区都有,但入户大堂还真是不多见,毕竟别家的售楼部都要么拆掉要么商业化作为会所了,万科这般确实引人侧目。对,侧目的情景是这样的。

图 | 底商实景

图 |大堂内部实景

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言归正传,再具体来看产品。

江山府,地块总占地55000平方米,约87亩,由12栋高层、1个幼儿园和部分底商构成。幼儿园位于社区西北角,底商位于社区四周外围。

整体建筑风格是美式新古典主义,简约明快是小区整体的外立面特点,从已建成的售楼部和底商就能看出来。

小区的内部规划有两个特点:

? 小区整体整体地势抬高3米,这种设计一方面便于立体景观等内部构造,更重要的是可以有效减弱低层的噪音污染;

? 底商和楼体的分离,中间以绿化带相隔,也对社区的安全私密性有所保障。

首批房源预计推出4栋楼,均位于小区地块的东南方向,分别为1号楼、2号楼、8号楼和9号楼。

其中1号楼、2号楼上房源分布相同,均为2梯6户,户型面积109和115平米;8号楼2梯2户,户型面积177平米;9号楼3个单元,2梯2户,户型面积以142平米为主。

可见小区房源以面向刚改和改善群体为主,但南侧临路的5栋楼都是2梯6户,虽然控制了层高,但未免会让一部分改善用户感觉舒适度会有所下降。

江山府的户型,符合大多万科系产品的共通性特点,即采光和通风效果不错、空间布局合理实用性较强,相对方正、南北通透或者东西通透,是万科户型一般都会顾及的。但说实话,看着朝北109平米户型的设计总会让人联想起万科城类似的89平米小三房的布局。

图 | 江山府109平米三房户型

图 | 江山府115平米三房户型

另外,江山府属于精装修交付。其装修标准,在万科系最新升级后的装修标准中属于较高水平。对比来看,目前郑州市场中除了世玠和兰乔圣菲外,其他万科产品的装修标准无出其右。据置业顾问讲解江山府的部分装修细节可以媲美世玠产品,但真实境况如何,可待样板间开放后再做具体比较。

项目地块属于王砦村改造地块,城改地块大多都有个绕不去的问题,就是安置房的分布。江山府则利用其地块特点合理的解决了这一问题,地块一分为二将安置房小区和商品房小区分离开来。

但从其地块位置我们也能发现,项目周边分布有尚未动工或完工的绿地商业地块、宜家地块和后期小学教育用地等,加之地铁的加持,这里或许会成为北三环的又一个商圈聚集地,对于改善客户而言,嘈杂的周边环境确实不是特别美好。

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在项目周围3公里范围内,除了普罗旺世外,改善型社区很少,但宜居向北,看中北区又不愿意远离主城区的改善需求,大多都将目光聚焦在江山府及其周边片区。

原因主要体现在两方面,一则是片区位于成熟区,生活等配套完善;另外就是出行至东区等工作聚集区较便利。故此但凡片区内有改善项目尤其是品牌项目入市,都自然成为聚焦之所在,正如去年的美景美境、今年的万科民安江山府、瀚海思念城等。

横向硬条件对比而言,美景美境和瀚海思念城的位置相对万科民安江山府更好一些,距离东风渠水景、东区相对更近,且均属于金水区。

就纵向软实力来说,美景美境部分融合了万科元素,并选用了万科物业,瀚海思念城则在整体地块宜居纯粹性和外观设计上下足了功夫,而万科民安江山府,则将宜居元素规划实施在了众多细节中,且算是片区精装修改善社区的独一份儿。

从郑州目前的产品情况来看,纯粹的改善型社区太少, 着实让刚改客户很尴尬,手里握着钱,却找不到合适的项目。主城区的改善产品更是乏善可陈,关注度极高的万科美景世玠目前只有少量的复式洋房在售,而今江山府成为万科在主城区重心打造的又一个改善社区。

从江山府的产品来看,虽然也有些许缺憾,但纯高层的楼栋排布、五大主题景观、万科系统B+级的装修标准,相对纯粹的户型面积段,相对来说改善属性还算纯粹。

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