透视|被地铁冷落的“高新新城” 前路几何?

腾讯房产·郑州站2019-05-21 07:58

透视|被地铁冷落的“高新新城” 前路几何?

最近白沙、经开、港区利好不断,常西湖热火朝天,惟有高新新城被冷落得让人心疼。

31年前,高新区筹建,3年后,获批国家级高新区,26年后,获批郑洛新国家自主创新示范区核心区。而立之年的高新区,在郑州各个新区粉墨登场之后,也走上了开挂之路。

不得不说,高新区是郑州近年变化极大的城市板块之一,随着城市骨架的延伸、产业纵深拓展,高新区继续向西扩容,双湖科技城,应运而生。

可就在各个新区利好不断的时候,高新新城却是一个个貌似不太令人兴奋的消息,前不久备受关注的地铁8号线一期规划批复,硬生生把西四环外的区域给“抛弃”了,区域内热议很久的9号线也没有了音讯,这片承载了高新希望的扇形土地,难道就这么凉了吗?

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双湖科技城地处郑州高新区西北,是高新新城的核心区,规划范围为莲花街以南、翠柏路以东和天健湖、天德湖及须水河围合的扇形区域,总面积约6平方公里,总投资超100亿元。

透视|被地铁冷落的“高新新城” 前路几何?

2010年,郑州市政府提出“一心两翼”的城市发展规划理念,即以老城区为中心,东边将郑东新区打造成金融商务中心(CBD),西边将高新区打造成中央科技生活区(CID)。

作为“一心两翼”的战略西翼,高新区的发展地位可想而知,而双湖科技城这片扇形土地正是“西翼”的核心,这片承载着政策红利与辉煌前景的土地,让高新区迎来了它的高光时刻,让一众高新居民翘首期盼。

从政府投资的数字来看,双湖科技城占地约6平方公里,总投资约100亿,每平方公里约投资16.67亿,可见在基建的投入和配建上也是大手笔。

从区域的外部环境来看,须水河、须水河支流、索河三条水系交融贯通,两大人工湖天健湖、天德湖,自然优势还是不错的。

此外,三纵绕城高速、创新大道、西四环快速路,四横连霍高速、新龙快速路、科学大道、农业路高架的大路网搭建,保证了区域的通达性。

但是看待一个新区的发展周期和前景,我们除了要看亮眼的规划,还要关注政府投入的力度、城市发展的方向等等,目前郑州各个方向的新区都在发力,但是支持各个新区发展的力量却有着差异。

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抛开区域的发展周期,我们看当下整个高新区的房地产市场情况,高新新城板块、老城区板块、西三环板块货值都很充足,房企的竞争压力也是异常大。

高新新城区域内的项目当下最大的优势莫过于性价比,以及先进的城市规划带来的日后红利,工作在高新区的刚需以及高新老城居民还是可以关注的。

我们来具体看下区域的具体情况:

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1.区域内岗崔、朱砦安置房2018年底已经交房,村民的陆续入住也会在一定程度上对区域的建设规划落地将会有一定的推进,最起码给区域注入了一部分活力,不再是一片荒凉的工地。

隔河相望的万科湖心岛和中建天健湖壹号院↓↓↓

透视|被地铁冷落的“高新新城” 前路几何?

朱砦安置房↓↓↓

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2.据最新的规划,区域内共有7所学校,郑州中学高中部、高新区第二中学、莲花街第三小学、莲花街第二小学、郑州高新外国语中学、郑州外国语学校附属小学等,在教育资源的配备上还是相当不错的。其中郑州中学2017年6月份都已经开建,据说是在下个月就能全部完工。

透视|被地铁冷落的“高新新城” 前路几何?

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3.再说到医疗,在区域西北角有两宗用地规划的是郑州中心医院,不过目前还尚未动工。

4.说到商业配套,以湖心岛为起点,沿着金盏街两侧规划有金融办公、商业娱乐、创客园区等,同时还配置了超20万方的滨水商业。

淡紫色标注的是20万方的滨水商业↓↓↓

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5.在湖心岛的西北方,规划了一个集体育馆、游泳馆、图书馆、剧场和服务中心于一体的“五馆中心”,不过尚未动工。

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衡量一个区域的火热程度从房企的拿地动作就可以预见一二,就如前两天说的的变化,2014年底规划批前公示,2015年众多一线和知名房企争相涌入,可见开发商的市场敏锐度是远远高于我们普通购房者的。

再来看双湖科技城,从最初的中建中海,到后来的华润、金辉、美的和正商,一次次激烈的土拍竞争,足见开发商对区域的看好度。

目前,区域内2个项目在售,2个待售,还有金辉尚未启动。

中海万锦熙岸占地约113亩,建面约32万方,容积率2.49,规划的有高层、公寓、商业,据说要分两期推售,目前一期在售高层精装价格在12000元/m?左右,洋房在15000元/m?左右。

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华润悦景湾占地约42亩,建面约11.5万方,容积率2.99,规划的是高层,目前均价11000元/m?左右。

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美的翰悦府占地约77亩,建面约21万方,容积率2.99,规划的有11栋高层、1栋幼儿园和1栋综合用房,5月11日售楼部刚开放,目前在前期咨询中。

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正商湖西学府(悦玺华府)占地约77亩,容积率2.49,规划有13栋住宅,1栋幼儿园和1栋配套。据说近期也会启动面市。正商这宗地也是高新区楼面地王的保持者,高达5235元/㎡。

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而在2018年底摘地的金辉,目前尚未获悉有启动动作,而金辉摘得的土地,楼面价也不低,仅次于正商,高达5218元/㎡。

不过从目前入市的项目来看,区域内大多还是刚需类产品,也有少量的改善产品。不知道双湖科技城是否会走产品升级路线,是否会涌现出高端改善,甚至于终极置业的产品?

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看下区域内的土地储备情况,其实区域内的优质住宅用地也仅有10余宗,其他均为商业用地。

据悉,区域内4宗住宅用地106-01、116-02、C19-02、C24-03计划今年挂牌,位于创新大道两侧。另外3宗计划出让土地为商业地块,作为净地出让,还是相当稀缺。

不过从近日从国土资源网上交易信息了解到,6月份高新区有7宗土地将出让,其中5宗住宅2宗商业,但均未在双湖科技城区域。

尚未获悉双湖科技城土地入市的具体节点消息。

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一个区域的规划落地都是需要时日的,人们往往看不到开始,也预测不了结局。

就在上周六,由郑州市人民政府主办、郑州市文物局、郑州高新技术产业开发区协办的郑州百家博物馆建设暨高新·双湖博物馆聚落启动仪式在郑州高新区双湖科技城举行,据悉此次开工的高新·双湖博物馆聚落是一个由陶瓷博物馆、古代建筑文化博物馆、佛造像博物馆、书画艺术博物馆等10家专题类博物馆组成的博物馆集群。

高新·双湖博物馆集群分布图↓↓↓

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(图片来源大河报)

今日的双湖科技城一座座建筑拔地而起,周边的基建还在热火朝地进行,无声无息中诉说着城市的发展和区域的变迁。

关于双湖科技城的声音很多,尤其是最近地铁8号线的抛弃,9号线的消声,让区域的购房者心哇凉哇凉的,众人嗟叹“一等又是五年十载”。

不过客观地讲,双湖科技城作为高新老城的延展,与老城区无断层带,在产业、人流导入上还是有一定优势的。加之于整个区域比较先进的规划,凉凉不至于,只是时间的问题而已。

跟主城区,乃至于高新老城区相比,亮眼的规划升级,还有极具性价比的房价,优势不是一般的大,对于区域刚需购房者、地缘性客户来说,及时进场还是一种明智的抉择。

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