透视|郑州买房的坑 其实都不在“郑州”!

腾讯房产·郑州站2019-06-07 07:34

透视|郑州买房的坑 其实都不在“郑州”!

今天,我们就和工作生活圈在郑州市区,又想在融不进郑州城的区域置业的朋友们聊一聊,当然,这些地带的老土著们,你们请随意。

1

在郑州,休骗三,正在逐渐丧失它的魅力。

因为城区日益稀少的土地资源,更因为...

很多年轻人买房,盯紧了四环外的新区,全新的规划,宽敞的道路,舒适的产品....

很多中年人想改善,盯紧了五环外的新区,有大院儿,有露台,种种花,养养草...

很多老年人想养老,盯紧了五环外的旅游度假区,空气好,有山有水,价格低...

我能理解他们的选择,毕竟千金难买心头爱。

但,我还得冒着被喷,被怼的危险,说上一句扫兴的话——你愿意花费多长时间去适应新区的荒凉去等待新区的成长?

就郑州目前的发展形势,无论是土地市场还是房产销售市场,发展界都已经拉至四环沿线,这些区域相对还是靠谱的,安全的。

但是对于郑州融城之外的区域,10年、15年……这些区域全新的规划能落地多少,而有多少,曾经许诺高大上的区域在若干年后铩羽而归。

很多人会不以为然。

你的观点太狭隘了。要知道,郑州是国家中心城市,是突破千万人口的超级城市,郑州的扩张,早晚会把这些区域填满。

然后,置业顾问,把浦东新区、郑东新区的例子抛给了他们。

现在你对我爱理不理,明天,我让你高攀不起。

透视|郑州买房的坑 其实都不在“郑州”!

这种图确实震撼,直击购房者心理。

但,请注意,这个万千政策拱起的新区,发展了多少年?更何况,你所谓的规划、政策有相当多都是置业顾问给画的饼。

你只看到了新区美好,还没有见识到入住的无奈。

你只看到了地图上的距离,还没有见识到公共交通的滞后。

2

讲两个故事,不讲千万人口的郑州的未来。讲讲2000多万人口的大北京,发生的故事。

我的朋友,老赵,住在北京的通州。有一套地铁八通线,梨园站附近的房子。

八通线开通得很早,2003年就通到了通州。有了地铁,梨园镇有不少人买房,25公里的距离,有地铁,早晚会发展起来。

老赵买得很早,2006年就买了通州,当时房子单价刚过4500,现在二手房挂牌价过了45000。

很多人羡慕她眼光好,敢买。再加上北京市政府东迁通州。现在不仅赚翻了,还能享受各种好的资源、配套落地。

每每被夸,老赵都笑呵呵,接受夸奖。很少向外人说到这13年来等待的无奈。

老赵的工作地点在北京国贸。这里是北京最繁华的商务中心,这里几乎是一个独立的世界,有写字楼,有广州,有住宿,有餐饮,有影院,有书店,有交通枢纽....

国贸离通州,大概有21公里的距离。

21公里,是个什么概念?

在北京这样的大城市,21公里,并不算远。何况还有进城的地铁。

即便在郑州,离东区CBD29公里的绿博,卖得相当火爆。离紫荆山20公里的常西湖,是老中原人紧盯的改善之地。

从国贸去通州,有三种方式,自驾、地铁、公交。

自驾大概需要37分钟。

坐地铁大概需要45分钟。

坐公交大概需要1个小时8分钟。

透视|郑州买房的坑 其实都不在“郑州”!

自驾和地铁距离差不多,老赵大多数时间都会坐地铁。

这21公里的距离,45分钟的车程,长年累月得折腾,让老赵觉得他们一家人并没有生活在北京。

除了上班,老赵不往北京城区跑,太折腾。坐八通线再换乘,轻轻松松,来回两个多三个小时路程。更多时候,她宁愿选择窝在通州。

老赵来北京的15年时间里,每逢家里来亲戚朋友,她都要领着大家转转故宫,爬爬长城。但,老赵一家子单独爬长城没有几次,更多时候,通州的万达广场是他们最常逛的据点。

在国博,一波一波的北京小学生拿着书对照文物,不仅让我很羡慕,老赵也相当艳羡,她说,市区的孩子可以一周逛两次国博,她的孩子,很少享受北京的免费资源。

通州最繁华的商业圈,每到晚上就堵得水泄不通,红红绿绿的门头上,老赵还经常能看到很多接地气的牌子,都市丽人、黄焖鸡米饭、美特斯邦威等等。老赵笑道,大通县什么都有。

这里和21公里之外的北京一样繁华。

住在通州13年,和老赵一样的通州梨园镇人民盼到了,北京市政府带着好学校、好医院、好配套搬迁来了。

但时间已经过了13年。

早在03年就开通地铁的北京通州,告诉你,纵使有地铁,郊区也要等待政策的红利。长年累月与市区的通勤距离,你能忍受多少年?

北京市政府的搬迁,通州人民是幸运的,如果有个北京户口,孩子能在北京高考,那就更幸运了。

这是我另一个朋友小胖一直梦寐以求的生活。

小胖年龄不大,积蓄不多,也没有老赵那样的好眼光,北京六环内的房子想都别想了。和很多在北京工作的年轻人一样,他买了北三县,在香河有套房子。

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离北京市区大概45公里的距离。

没有地铁,没有北京车牌,小胖长年累月只能依靠公交出行。

夏天、初秋、春天都还好。

但,进入冬天,小胖每天早起的第一件事儿就是扒着自家的窗口看看有没有雾,雾大不大,然后,再小心翼翼打开手机,祈祷通往北京的高速没有封路。

香河公交路线很少,去北京,基本上大家都做938公交。高峰时期938公交基本上都是超载,到北京站,不堵车的情况下得耗时一个半小时。遇上大雾封路,公交只能绕路走,就要比平常多花费两倍的时间。

当然,能走,能顺利进入北京就是好事儿。

小胖遇到最严重的一次,晚上,高速临时封路,公交停运。回不了家。

这些,小胖都能克服,用他的话说,谁让咱没钱,又想待在大北京,只能买在北三县。

这都不是事儿,小胖能等。

但就在2018年年底938取消了北京站和国贸站,终点站调整到了通州北苑,要想进北京市区,就得到通州北苑去换乘地铁。换句话说,进一步增加了北三县人民进京的难度。

这次调整的线路,不仅有香河,还有廊坊、燕郊的部分线路。

没有地铁通达的远郊,是坑上加坑。

3

这两个故事中,政策红利、与城中心通勤距离、地铁公共交通都是相当重要的一环。

1、一座城市里,一条地铁线能改变一个区域的房地产价值。

2、未来的大都市圈,轨道交通会成为都市圈内最重要的出行工具,也因此会成为影响房地产价值最直接的因素。

回到郑州,所谓“融不进城”的区域,指的是哪儿?

两个指标,我们可以借鉴。

其一,借鉴其他大城市中远期城市扩张规划,它们能填满多少公里之外的区域,能控制多长时间的通勤时间?

注意,这里的通勤时间,我们指的是门到门的通勤距离,而不是坐上地铁到下了地铁的距离,或许,你要步行,或许,你要乘坐社区巴士,这都是要算在内的。

举两个例子。

东京都市圈,边界划在了和核心城市核心区域的距离控制在30公里左右,45分钟通勤圈。

中国的临深地区,深圳中远期规划同样控制在了30公里范围左右,1个小时的通勤圈。

结合来看,正常情况下,郑州中心城市,中远期规划应该在25公里范围内,1个小时通勤圈。

其二,看城市中远期的地铁规划,地铁最远距离,通到了哪些区域?

从这两个角度,我们回到郑州来看看。

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这是距离郑东新区CBD大概25公里左右的区域。过了这些区域,很显然,不要碰。

结合发改委公布的郑州市城市轨道交通第三期建设规划的批复,有5年的距离,我们再来看一看。

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最北端,是7号线一期工程,通到了惠济北的东赵地铁站。

最南端,目前是郑州地铁2号线的城郊线路,通到南龙湖,航空港到达郑州机场。

最西端,是10号线一期工程,最西端是郑州西站。

最东端,是8号线一期工程,到达东边绿博的绿博园地铁站。

为了更清晰可见,我们把这些区域在图上进行标识。

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当然,我们来做这个判断的前提是,你的活动圈在郑州主城区,你的生活中心将围绕主城区展开,对于地处能融郑之外的区域地缘客户,则另当别论。

所以,如果在这些地铁最终点之外,且离郑州核心区域距离超过25公里,而你的活动区又主要在郑州市区,这些区域请谨慎考虑。

比如,距离过远的开封西,请谨慎考虑。

比如,跨河且没有地铁的平原新区,请谨慎考虑。

比如,地铁规划太久远的偏远区域,请谨慎考虑。

别管这些区域的规划有多么美,都请谨慎考虑。

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