刚需买房最强攻略,道破5大热门片区购房逻辑

腾讯房产·郑州站2019-10-08 09:30

我们听过无数的道理,却仍旧过不好这一生。 ——韩寒 《后会无期》

对许多郑州刚需而言,买房也一样。

研读了许多的买房攻略、倾听了太多的置业建议,也仍然可能买不到自己满意的第一套房。

其实,买房没有那么复杂,把握以下三个要素,你就能找到真正适合自己的房子。

1、价格;

2、地段;

3、品牌。

用价格圈买得起的区域,用地段选区域内配套好的楼盘,用品牌去甄别高性价比的房子。

听上去简单,但其实这个由整体至局部、由面到线、由线至点的过程,内里是有门道的,和你所理解的可能不太一样。

下面我们就以首付40万的刚需族买房为例,来为大家剖析这个过程。

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首付40万,能承担的总房款约在133万左右,以90平米左右小三房来计算,则为均价约在14800元/平米以内。

这样的楼盘现在主要分布在哪里?

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你会发现可选的区域有5个:商都新区、二七新区、中原新区、惠济北区和双湖科技城。

注意这个区域选择还有几个注意点:

1、在郑州市区范围内。

2、只看5年内能落地成熟的配套。

许多人会认为刚需族买房要有所迁就,但其实事关利益的方面最好别勉强。

对郑州一般刚需而言,赚钱是首位、子女教育紧随其后,而这两方面都和买房所选的区域密切相关。

赚钱需要好工作,郑州约七成的工作机会在郑东新区,所以买房选择区域要保障合理的出行时间,且能方便就业的房子一般保值增值能力也会更强些。

如今主流出行方式一方面来自地铁,一方面来自驾车。

以上5个新区5年内都落地有地铁线路,但是有优先级:

?从通车时间看:

惠济北(地铁2号线二期2019年底通车)>商都新区(地铁4号线预计2020年10月1日前通车)>中原新区(地铁6号线预计2020年底通车、10号线预计2022年通车)>双湖科技城(地铁8号线预计2024年通车)>二七新区(地铁7号线预计2025年通车)。

?从出行(至东区中心点)距离看:

商都新区(约12公里)>惠济北区(约16公里)>二七新区(约17公里)>中原新区(约23公里>双湖科技城(约24公里)。

所以两相结合,对普通刚需而言,商都新区和惠济北区确实是相对比较适合的选择。而其他区域则更适合地缘刚需来选择。

但凡是都有例外,买房也不会就这么简单。

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我们把这个通勤距离往细致处分析。

你会发现上面的结论适用于自驾完全没问题,但是加上地铁的话变数就会增大,一方面是地铁拉近出行距离的同时也缩小了区域差距,另一方面则是对于新区而言,地铁站点及其沿线还占据了更多资源和配套的分布。

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从郑州地铁规划分布图(2025年前)我们能看到,各个片区距离郑东新区尤其是就业金三角地段的地铁距离大致为:商都新区(6站)、二七新区(10站)、惠济北区(10站)、中原新区(13站)、双湖科技城(16站)。

最远的双湖科技城与最近的商都新区差距是10站,大概就是30-40分钟的出行差距,这样对比就能更直观些。

但需要注意的是:以上情况均为紧邻地铁站点的出行情况分析,所以如果你选择的楼盘距离地铁站点较远,则需要重新考量。比如你在商都新区步行10分钟抵达地铁站点的体验,还不如选择二七新区地铁口的房子。

所以由面至线的意思就是:刚需族选择适合自己的区域时,最好选择就在地铁站点附近及沿线的楼盘,否则通行时间优势就要大打折扣。

毕竟步行1公里至少需要10分钟,这个时间足够地铁跑3-4站左右,所以要慎重考量所买楼盘的地块距离地铁站点的真实距离,不要被所谓销讲、区位图和售楼部位置等信息误导。

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而由线至点,就更是个深度匹配个人需求的考量了。

对刚需族而言,除了与自我工作机会密切相关的交通出行,就是与子女相关的教育配套了。

郑州的新区教育配套有个一般性规律就是:新区的教育配套出自各个区域成熟片区教育配套外拓的几率较大。

所以如果买房所选新区的教育资源尚未完全确定,就可参照其所在区域成熟片区的教育水平来做参考。

目前郑州主城区教育资源排布大致为:金水区>中原区>郑东新区>二七区>高新区>管城区>惠济区>经开区。

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鉴于惠济北区近两年在教育方面的投入力度加大,再结合目前各区的实际发展进度,则以上五区未来5年的教育资源优势排布大致为:二七新区>双湖科技城>惠济北区>商都新区>中原新区。

另外,和日常社区生活体验紧密相关的就是物业服务水平。

在这里,建议选取的参考标准就是已经在郑州有交房小区的物业服务口碑,最好是有一定时间年限的好口碑。

而所谓的物业口碑,就属于买房选取品牌价值的一项重要内容,这与项目营销时期宣传的品牌并不完全相同,但是更实用。

所以,刚需需要把控自己需求关注点,就能将置业选择从地铁沿线再进一步固定在某些楼盘点上,一般就不会买错。

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综合以上方法,我们就能清晰的做出自己的买房选择。

首付40万左右,各区整体对比如下:

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? 商都新区能选择的楼盘目前相对较少,地铁线路附近楼盘目前均价较高。

价格较低的只有融创城和绿地公园城可选,两者均是千亩大盘,都处自我造城模式,优点在于所处位置距离东区较近,且符合郑州向东向南的城运发展方向,但5年内配套成熟较慢。

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? 惠济北区可选择的楼盘相对较多,片区利好在两点,一是今年年底即将通车的地铁2号线二期工程,二是片区发力的教育资源配套。

该片区近期刚需关注度较高的楼盘都比较典型,正商家河家价格较低,但是其他配套资源较少;中海湖滨世家户型和配套都不错,但价格优势不大;融创城开中原宸院相关配套也不错,但是本地化物业水平尚未形成稳定口碑。

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? 二七新区可选择楼盘同样不少,片区整体房价不高,算是四环范围内的房价洼地,尤其在地铁站点附近,还有房源可选。

刚需可选择的项目较多,近期频繁出现的特价房对刚需也是利好,但是鉴于地铁7号线的工程进度、片区配套的成熟度而言,整个片区的发展还是需要比其他片区稍长一些的时间。

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? 中原新区目前可选的楼盘并不多,代表项目就是永威西郡和汇泉西悦城。永威西郡优势在距离地铁6号线站点较近,汇泉西悦城则是价格片区。但是中原新区整体距离东区较远,非地缘刚需客户,需要谨慎考虑。

? 双湖科技城同中原新区有类似之处,片区整体房价较低,相应的配套成熟也较快,承接了高新区部分好的教育资源,但是既离规划中的地铁8号线有一段距离,也离东区较远,所以同样适合地缘性刚需。

最后你就会发现,首付40万,买房没那么难,不提地缘的话,想享受近期配套选惠济北,能等待远期配套可考虑二七新区和商都新区,未来二七新区注重宜居、商都新区仍有商贸气息,而两个片区内,能满足距离地铁站点不远且配套较好或口碑不错或值得期待的楼盘,就是你可以出手的选择。

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