透视|均价比周边低1500元/平,这个楼盘是要闹哪样?

腾讯房产·郑州站2019-10-09 08:13

透视|均价比周边低1500元/平,这个楼盘是要闹哪样?

天下武功,唯快不破。

正如房子,定价低就好卖。

如今在郑州楼市中将这一招使得炉火纯青的,融创就是典型的代表。

融创城,似乎正以这样的巧招,博取了一波热门关注。

今天我们就走进融创城,看清其在楼市江湖中的“成名秘技”。

融创城位于郑州中州大道与紫辰路交会处,地处商都新区。

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商都新区规划范围涵盖南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域,面积约76.2平方公里。起步区拟定为十八里河、南四环、京广铁路合围区域,面积约1.8平方公里。

商都新区常常被口头传播为“管南”,是传统的刚需热门片区。在郑州城市“东移南扩”的大背景下,它凭借与主城区无缝连接、距离热门商圈和热门就业区域较近和已开通地铁2号线等优势,实现了区域房价的快速攀升及夯实阶段。

而融创城,则成为新近片区房价的“鲶鱼”,但它搅动的,却不仅仅局限于片区本身。

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“世家出身”的亲民派

关注刚需族或管南片区房价的人都知道,管南片区借力2015年郑州房价上涨的东风,片区均价自8000元一路上涨至14000元后,曾稳定了较长的一段时期。

其他片区涨,它稳;其他片区降,它仍稳。

如今随着地铁4号线的工期进度,片区2019年房价似乎又有了新的微涨态势,逐步迈入15000元/平米新台阶。

高层毛坯均价15000,对刚需来说意味着什么?

以其代表房源90平米左右的小三房为例,就是总价135万、首付约41万、月供约5563元左右的买房成本。

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注意这是毛坯房,考虑大概仍需5-10万左右的装修成本,那么刚需房大概是需要至少准备50万左右的资金、承担5600元左右的月供

作为刚需族的你,是不是觉得不太美好?

那么无奈之下,你的选择只能再偏一些(这里是说离方便大部分人就业的郑东新区等相对稍偏),比如二七新区、双湖科技城,都有更便宜的刚需产品。

但是融创城出现了,它解决了刚需在钱方面的部分困境。

融创城二期精装高层成交均价约12000-14000元,以95平米的小三房而言,置业成本为:总价约128万、首付约38万、月供约5326元。

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就是说在融创城买个小三房,你的首期置业成本,可以节约大概12万左右,这对于刚需族而言吸引力确实不小,价格方面确实亲民。

所以融创城不仅活跃了管南,它甚至打破了二七新区等区域对管南的价格差优势,重新定义了部分刚需族的可选择区域。

但融创城的房子,为何便宜,房源究竟怎样呢?我们再来仔细看。

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“造城”是个技术活

融创城缘何取名?因为它规模不小,也确实需要有“造城”的魄力。

项目总用地约1086亩,是十八里河大王庄的城中村改造项目,整个项目未来将是一个大型的城市综合体,物业形态包括,商业、住宅、教育等等。

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我们从项目的控规图上能清晰的看到,项目整体未来的内部路网通畅,教育资源分配还是不错的,仅项目内部就有两所小学、一所初中、两所高中等。

那么如今的大王庄是怎样的呢?

如今整个片区近乎拆迁完毕,留存的建筑也不过只剩大王庄小学和原著村民的临时安置房而已。

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图 | 大王庄小学实景(2019年9月)

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图 |大王庄安置房实景(2019年9月)

在村中其他地方,能看到的大多为简易的道路和高高的围挡而已。

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图 |大王庄村实景(2019年9月)

也就是说,现在的小片区配套,除了其周边紧邻的几条城市主干道外,其他近乎没有。

所以融创就是这片土地的“造城者”。

现在能看到的新景象,就是融创城目前首批推出的产品。

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究竟价值几何?

融创城目前在推的为其二期地块,位于一期地块以南,与南四环间以市政绿化带相隔。

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项目一期开发为毛坯产品,二期则升级为精装产品。二期总占地29662平方米,容积率2.98,绿化率39%,由4栋高层、4栋小高层组成,其中高层为30-31层,小高层为19层,均为2梯4户。

首先就这个容积率和绿化率而言,在管南还算是不错的,整体社区生活舒适度有基本保障。

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二期所有楼栋的房源均为95和130平米两种三房,其中95平米户型为中间户,130平米户型为边户。

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此类平层结构设计保障了各户型空间的相对独立和私密性,但双步梯、双电梯厅的构造,会增加相应的公摊面积。

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图 |95平米小三房户型

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图 |130平米大三房户型

两种户型均为南北通透、三开间朝南户型。户型相对比较方正,动静分区合理。客厅等休闲空间开间较大是其特点,满足了现代家居生活的需求。但均无飘窗设计,保障了采光效果,但是也缺少了相应的情景生活空间。

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刚需真正想要的“名副其实”

融创城的产品定位为刚需和刚改,但其是否真正能满足此类群体的需求呢?

其实刚性需求最关切的点无外乎价格和配套。

就价格方面,融创城均价相当于比周边竞品低1500元/平米,还是有优势的。

就配套方面,聚焦点在其教育和出行。

?教育:内部配套教育地块较多,但相对应的教育资源尚未确定。作为新区,大概率会引进管城老城区的成熟教育资源,这方面仍需等落地。

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?出行:自驾无问题,地铁就成关键因素。目前完美错过了片区已经通车的地铁2号线和在建的4号线(直线距离约2公里),只能期待尚在规划中的地铁14号线二期工程,这个等待期至少在5年以后了。

但整体上而言,融创城在价格上给出了诚意,片区所在区域的未来价值也是不错的,但刚需能否等的起,就看各自的需求了。

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