惠济,是否会成为郑州普通群众的改善首选?

腾讯房产·郑州站2020-03-23 07:56

“东强、西美、南动、北静、中优、外联”的城市定位,赋予郑州在五个方向上不同的区域功能定位。今天,我们就聊一聊郑州北。

2019年对于郑州北区的最大利好,莫过于地铁2号线北段的开通。2号线北段的开通,兑现了多年这一区域对于地铁的期望。但是,地铁的通车并没有为这个区域增值多少,反而以惠济北为代表的郑州北区成为2019年继绿博片区以后降价最厉害的区域。

一年下来,郑州北区的房价像霜打的茄子,价格从最高点16000元/平方米降到了15000多元/平方米,又降到14000多元/平方米,到2019年底甚至出现,某些项目12000多元/平方米的价格。

降价,让高位站岗的业主们堵着售楼部退差价,也为不少准备买房的准业主有了在此捡漏的心理。

那么,问题来了,经过一年的降价,以北区一直以来宣传的好环境、主城区这些优势,能否成为郑州普通群众改善置业的首选?

郑州北区基本概况

首先要明确一下,我们所说的郑州北区的范围。

惠济,是否会成为郑州普通群众的改善首选?

上图圈出来的区域,就是普遍意义上的郑州大北区。

郑州大北区基本上以“红线”圈出的惠济区为主,在北三环与连霍高速之间有部分“蓝线”圈出的金水区,从房价的维度来看,金水北这一部分也是整个北区房价最高的区域。

可以说,讨论郑州北区的是是非非,说的基本上是惠济的事。

先看看大家最关注的,地铁与商业方面。

首先说地铁方面,郑州北区已通车的线路仅有2号线。目前在建的地铁线路有3号线一期、4号线一期、7号线三条。

其次,在商业方面有开业有些年头的惠济万达以及2019年才开业的YOYO PARK虽然不及其它区域商业那么密集,但是对于一直以来商业匮乏的北区来说,这两个商业中心也基本上能够满足北区人民的消费娱乐需求。

对于目前处于高位的管南片区,郑州北区在价格上、整体区域配置上都有不小的优势。

区位,东区是郑州价值的制高点,金水区又是郑州经济发展最好的区,惠济不仅和金水联系紧密,而且和东区核心北龙湖临近,能够最大程度享受到两者的带动,发展潜力毋庸置疑。

配套而言,惠济本就是郑州城区建成区的一部分,早已发展多年,相比于管南的开疆拓土,在配套条件上自然不可同日而语。

环境更是自不待言,惠济本身即是郑州最早别墅区的聚集地,以北即是黄河生态区,区域内也有黄河迎宾馆,古树苑,东风渠等生态资源,相比于物流园遍地,大车横行,目前满眼是工地的管南,惠济在宜居度上明显也要高得多。

惠济,距离“北静”还有多远

惠济区最具竞争力的就是自身的环境优势,很早以前惠济就是郑州别墅的聚居地。但是环境好与价值高是两回事,这还要从两方面说起。

首先来说,“北静”在规划层面的部分举措。

2020年惠济的变化主要集中在沿黄区域的“沿黄生态廊道”的建设

惠济,是否会成为郑州普通群众的改善首选?

根据相关报道,郑州沿黄生态廊道,西起巩义康店镇,东至中牟狼城岗镇,北至黄河主河道,南至S312,全长158.5公里,涉及六个县(市)区,19个乡镇106个行政村20余万人,区域面积约550平方公里。

建设内容主要是“三区四带”:即由邙岭生态休闲带、滨河生态观光带“双线双景”组成的西部山水观光区,由城市生态景观带贯穿始终的中部城河融合区,由田园生态风光带为主线主轴的东部湿地修复区。

西部山水观光区

西部山水观光区建设区域为江山路以西至郑洛界邙岭区域,东西长75公里,面积330平方公里。

惠济,是否会成为郑州普通群众的改善首选?

邙岭生态休闲带。通过荒山绿化,提高森林覆盖率和森林景观,扩大河阴石榴等特色经济林面积;利用邙岭原有生态文化资源,打造森林(湿地)公园、遗址公园、旅游景区;对邙岭上原有道路进行整体提升,修建慢行系统,高标准绿化,融自然山色、文化古迹和田园风光为一体,使其形成完整的邙岭生态休闲带。

滨河生态观光带。西起郑洛界,沿邙岭脚下向东经黄河文化公园至江山路。修建双车道旅游观光公路,在观光公路南侧修建郑州黄河国家步道和骑行通道,布设休闲驿站、森林人家等服务配套设施。同时在S312线、邙岭生态休闲带、滨河生态观光带之间,利用南北向山谷建设连通绿道,打造“小循环+大环线”的旅游观光路网体系,形成完整的滨河生态观光带。

中部城河融合区

中部城河融合区建设区域为江山路至京港澳高速东2公里,东西长约50公里,面积110平方公里。

惠济,是否会成为郑州普通群众的改善首选?

以黄河大堤和S312为支撑线,打造以慢生活为主的“百里长廊”。

对大堤内做到绿不断线;对大堤两侧林带优化提升,彩化、果化、花化,使“绿堤”变“花堤”;对大堤淤背区及向南与S312衔接的区域,应绿尽绿,营造大面积森林,实现大堤与S312的绿色“握手”、生态连通、空间循环效果。

高标准建设S312两侧绿化带及延展区。突出“自然风光+黄河文化+慢生活”的休闲体验功能,打造郑州黄河国家步道、骑行通道、林间栈道、观河栈道、公园、广场,最终形成南北宽150-500米(含防浪林、大堤、淤背区、S312及其以南延展区)完整的城市生态景观带。

惠济,未来可期

除了沿黄生态廊道的建设,惠济北另一个建设重点就是“郑州北五环”即s312郑州改建工程的建设。不论是沿黄生态廊道建设,还是郑州北五环的建设,都为惠济改善居住环境起到促进作用。

从环境方面看,未来的惠济区将越来越宜居,不过从购房的角度来说,惠济区房产的升值空间并不理想。

这个问题突出表现在,整个郑州北区缺乏产业支撑。缺少产业,就缺少就业,这也就导致北区的人基本都要到金水区、东区找工作。缺少产业,经济就不发达,惠济区的GDP在郑州各区县中基本都是垫底的,这也就导致惠济区综合发展的后劲不如其它区域。

如果环境升级改造非常成功,惠济的楼盘在以后还会比较抢手,但是,如果不太成功,惠济也可能就此泯然众人,以后江湖上恐怕不会再有”城市向东,生活向北“的传说。

从惠济区现在综合情况来看,惠济现在价位及公共设施情况,比较适合首次改善的客户。经历一年的降价,目前惠济的价格基本上已经处于底价,而首改人群恰恰也是手里钱不多又对周边基础设施要求较高的群体。按照这样的需求,惠济区基本可以满足这部分的居住需求。

惠济,是否会成为郑州普通群众的改善首选?

说在最后:

经历过眼下的这场疫情,相信大多数人对于环境与居住的关系会有更深层次的认识,而对于郑州这个城市来说,可以说的上环境好的地方屈指可数。北龙湖环境好,价格也好,对于普通人来说北龙湖仅仅是“听说”而已。
白沙、绿博环境好,但是距离主城区相对较远的位置,是困扰不少改善人群的大问题。
综合来看,惠济经历着一年的价格下调,虽然对已经在此“上车”人不太友好,但是给正在观望的人指出了一条明路。

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