刚需购房,选管城还是惠济这是个问题

腾讯房产·郑州站2020-05-21 15:26

“我该怎么选?”

每当有人这么问小花,小花心里都是“万马奔腾”。对于同为选择困难症重度患者,周末陪朋友看房的经历再一次敲打着小花,刚需买房该向南还是向北?

选南区还是北区,对于购房者是个问题。

选择难题的由来是这样的,上周末小花的多年好友在租住多年后终于踏上了购房之路。在小花看来,买房这件事说难也难,说简单也简单。首先考虑距离工作地点的远近;其次考虑区域配套;再次考虑区域环境等等。

但是对于在CBD上班的这个朋友来说,上班位于城中心,住在哪里都不近。

郑州对于刚需来说,可选的范围其实不大,无外乎南边的管南、北边的惠济、西边的高新区。但是对于在东区上班的人来说,选择高新区是不现实的,剩下的就只有惠济与管南两个选项。

一南一北的这两个区域,刚需该何去何从?小花对这两个区域进行了简单的梳理,该怎么选还看个人喜好。

价格

目前的管南,传统三雄的随着时间与存货的消逝,风采已经黯淡。管南的新房项目主要集中在三环外到四环之间,少部分楼盘在四环外。在售项目无外乎,富田城九鼎公馆、融创城、碧桂园名门时代城、正商生态城这几个千亩大盘。

这一区域的在售均价,三环四环之间基本维持在1.5万元/平方米左右,四环外基本上在1.25万元-1.3万元/平方米左右。换句话说,以90平方米的刚需房来说,管南三环至四环间30%首付为40.5万左右,四环外首付在33.7万元-35万元左右。

刚需购房,选管城还是惠济这是个问题

Θ图片来源于克而瑞数据

如果选择管南这个传统的“刚需窝”,“上车”的最低门槛将近34万元左右。接下来再看看惠济。

对于惠济来说,主要在售项目在连霍高速以北到北四环之间的北大学城板块和四环外的黄河板块,在售项目无外乎融创的中原宸院、大河宸院,正商家河家,中海湖滨世家、锦艺四季城这几个卖了多年的项目。

从价格区间上看,克而瑞数据显示,惠济的北大学城板块成交均价为14520元/平方米,以90平米30%首付计算,首付为39万元左右,四环外的黄河板块均价在11712元/平方米,以同样方式计算,首付在34万元左右。

刚需购房,选管城还是惠济这是个问题

Θ图片来源于克而瑞数据

从上述的数据来看,惠济与管南差距不大,还是很难抉择。

交通

首先来说地铁,从行政区的角度来说,管城区不论是已经运营还是建设中的的轨道交通线路都要比惠济区多。

目前,管城区已投入运营的地铁线路有2号线、5号线,而惠济区仅有2号线。

在建地铁线路上,管城区有3号线、4号线、6号线;而惠济区只有3号线、4号线。

从地铁站的密度来说,因为途径管城区的地铁项目较多,管城区的地铁站点较密集。

刚需购房,选管城还是惠济这是个问题

Θ惠济区的地铁站分布情况

刚需购房,选管城还是惠济这是个问题

Θ管城区的地铁站分布情况

不过从上图也可以看到,虽然惠济区的地铁线路少,但是不少在售楼盘都距离地铁站不远。管城区的地铁站多但在老城区南三环到南四环之间有不少是地铁的空白区域。

所以,从地铁的角度来说,惠济的不少项目在距离地铁站的距离上有优势。

教育

惠济与管南,教育资源都是短板。

惠济区教育上欠缺名校,但配备也能满足上学需求。从郑州市教育局的统计来看到,惠济区共有87所小学,12所初中和6所高中,教育资源相对分布均匀。

管南在郑州的定位多年都是工业园,教育资源稀缺。管城区共有66所小学,20所初中和6所高中,但基本都分布在管城区西部和北部。

那么在教育资源上,如果你住在惠济,基础教育可以是原有的公立学校也可以是开发商配建的学校,而管南只能是开发商配套的学校。

以上述情况,惠济算是“瘸子里的将军”。

环境

从郑州的整体规划上说,北区的环境优于南区是毋庸置疑的

从一直以来强调的“工作向东,生活向北”到现在的“北静”战略,对于惠济乃至郑州北区来说,宜居的生活环境都是这一区域手中的“大牌”。

刚需购房,选管城还是惠济这是个问题

Θ中国大运河通济渠郑州段,图片来源于惠济区人民政府官网

相比惠济的宜居的环境,管南就逊色很多。

不说绿化,首先道路就是坑坑洼洼,围挡丛生。道路也是曲曲折折。现阶段看印象着实很差。即使是各个项目交付后,这里依然会有物流的运作, 各种大路大车带来的扬尘与噪音,不知道能否有改善的办法。

商业

惠济区的商业,惠济万达和宜家是绝对的优质商业。万达打开了惠济区常年没有大型商业的尴尬局面。宜家作为惠济商业锦上添花的部分,也让惠济的商业气氛有了巨大转折。

除了惠济自身的商业配套,惠济区还背靠金水区这个商业大户。瀚海思念城、美景美境、yoyopark共同形成以国基路沿线为主的的核心商业带。

管城区在商业上略逊一筹。管城区商业几乎空白,仅有美景龙堂万科广场一枝独秀。没有知名商业的入驻,宣传已久的太古里迟迟没有动静。

如今管南的几个热盘鑫苑国际新城、永威城、融创城、富田九鼎公馆,都将配备大型商业,相信等项目落成后,这里的商业会呈现出新的活力。

现阶段来看,商业这一分,惠济区当之无愧。

说在最后:

选惠济还是选管南,这个问题总结来说就是“萝卜白菜各有所爱”。

惠济与管南优劣相当,并没有绝对击倒对方的“决胜一招”。

如果要给出建议的话,注重环境选惠济,注重房产升值选管南;近3年希望有成熟的生活条件,选惠济区。想要通勤便利,在东区上班可以多考虑管南;注重教育,对比两区域主打学区的楼盘。

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