选房换房的户型避坑指南

疫情之下，被迫“宅”在家里也是时下的无奈之举。

在家待的时间长了，房子的一些不足时不时就给疫情之下的生活来一次“暴击”。以笔者为例，两口人住着80多平米的三房，看上去完全够用，但实际上可不是那么回事。

首先，在家“抢”厕所，80多平米的高层三房，实际面积在66-70平方米左右，一般来说六七十平米的房子基本上只会有一个卫生间，那么早上卫生间的归属权就全靠“抢”了。

其次，在家“抢”工位。80多平米的小三房，美其名曰有书房，但是很多情况下这个所谓的“书房”就是储物间。疫情之下，两个人都要在家办公，问题就来了，这个既是衣帽间，又是储物间，还是书房的房间只能放下一个“工位”，谁能在这个“工位”工作全靠在家的地位了。

反正笔者在家办公这么长时间，不知道用书桌是个啥感觉。

综上所述，笔者遇到问题主要在于功能分区的不合理，不过对比笔者邻居家的户型，笔者觉得自家的户型还是挺好的。

“跑道房”现实中真的有吗？

年前热播的《爱情公寓5》与现在热播的《安家》中，不约而同都提到了一种奇葩的户型，“跑道房”。

虽然在现实生活中，以上两种户型清奇的房子出现概率不大。但是世面上不少在售项目中或多或少的存在着“小跑道”的现象。

这个是笔者邻居的户型，89平米的小三房。

从户型图上可以看到，蓝色框起来的这个区域，实际上在整个房子中是一个利用率很低的区域。

这里一定会有人说，这个过道里可以放些装饰品，这个过道可以让房子动静分离等等辩护之词。但是笔者想说的是，蓝框标注出来的这部分大概面积在7-8平方米左右，而此户型的书房也就只有7-8平方米。如果将这个利用率低的面积放在客厅或者主卧，它不香吗？

高层的小三房，套内的实际面积本来就小，所以在选择这个面积段的房子时一定要避免这种低利用率空间的出现。毕竟刚需买房不易，不能让有些面积闲着没事干。

选房第二坑，真假南北通透

为啥非要南北通透的户型，东西通透的房子不行吗？

答案肯定是不行的，不过在郑州一些老旧社区还真有“坐东朝西”的房子，比如金水路高阳桥下东侧那几栋老楼就是东西朝向的。

言归正传，为什么现在人买房这么注重“南北通透”这件事。

道理很简单，首先南北通透的房子采光好。我国的地理位置关系，房子朝南的采光是最好的，日照比较充足，居住在这样的房间不会有潮湿、滋生细菌的情况，有利于身体健康；

其次，南北通透的房间通风顺畅，冬暖夏凉。我国主要受季风影响，一年中南北风比较多，因此南北朝向的房屋在通风上优势很明显，大家挑选房子时可以感受一下南北朝向的房子空气流通性会很好，这样的房间冬暖夏凉，适合居住。

既然大家都知道南北通透的房子，开发商自然也会更倾向于这种朝向设计。不过在众多的南北通透的房子中，有些是真通透，有些就不那么通透。

▲郑州市场上比较常见的120㎡左右的南北通透的户型

从图中可以看到，蓝的箭头代表风的走向，红色线段代表室内的门，是对风的阻碍。通过对比可以看到“2”户型相比“1”户型对风的阻碍多，那么意味着“2”户型比“1”户型通风情况较差，且“2”户型如果有西边户的户型，那么该户型还存在西晒的问题。

所以南北通透这个词好说，但是真正住起来是否舒适还需要对户型仔细斟酌。

好户型 都有哪些特点

01

户型方正

房子整体利用效果好。拐角不会占用你的实际居住面积，如果家里人口本来就多，买的面积又不大的情况下，更加要选择方正的户型。

02

各个房屋面积配比合理

客厅开间不宜小于3.6m。

主卧一般采用3.3*3.6、3.6*3.9、3.9*4.2和3.9*4.5这几个尺寸，不得小于3.0*3.3。

次卧一般采用3.0*3.3、3.3*3.6这两个尺寸。

书房可以比次卧面积小一些，6-10㎡左右。

厨房净长度不宜小于2.1m，净宽度不宜小于1.5m。

卫生间的面积在4㎡左右，尺寸多为2*2、1.8*2.2。

03

功能分区明确

功能分区：会客要有客厅，睡眠要有卧室，梳洗要有卫生间，烹饪要有厨房等等。

动静分离：活动与休闲分开，娱乐功能房间靠近入户门，休闲房间需要静谧应该比较靠里。

公私分明：保护家庭生活的私密性，卧室与客厅、餐厅进行区位分离，注意各房间门的方向，不能让访客入门一览无余。

干湿分区：厨房、卫生间等带水、易脏的房间应与卧室书房等分开。

主次有别：主人房间和其他成员的房间有所区别。主人房向南或向景观、最好单独设立卫生间，应与父母房略有距离。

04

空间利用合理浪费少

好户型最关键在于不能浪费一寸土地。每个功能区的户型也很方正，没有多余的边边角角，没有拐角，空间利用率比较高。直通门口的走廊，横跨整个屋子，这部分面积不容易被好好利用，所以尽量少能避免浪费。

05

通风采光好

卧室客厅朝南，这样采光效果会比较好，客厅采光面不低于3.3米。此外，视野宽度、客厅大小要比较适宜，一般以长方形为最佳。卧室采光好，可以缓解房子在一楼的潮气，住在朝南方向的卧室中，有利于卧室主人的身体健康。

说在最后

这场疫情，“宅”在家中的笔者有一个最深刻的认识，那就是多留余量。

首先，买房选户型、挑大小真的要让最极端的方向考虑，给自己又留下充分的余量；其次，再好的户型在装修的时候要设计动静分区，并且对每一个区域都要留下至少两个人可以同时使用的余量。不过卫生间除外，如果小房子设计两个卫生间也是对空间的浪费。

以下是对看房、选房的一些建议：

?上午看房，上午10点之前是一天阳光较弱的时候，此时看房，如果房间采光没问题，那么在采光方面就可以放心了。

中午阳光强烈，在一天三个时段中，一定要有一次中午，如果是朝南或者南北的房子，阳光从南射入，一定要看朝北向的房间亮度和亮度的持续时间。

下午看房，体验西晒，决定房间采光的因素很多，直接的就是看房间的朝向和前后建筑的高度，因此看房的时候，实地考察楼间距很有必要。下午主要要看户型的分布，分布在西户的户型比东户的室内亮堂，但是可能会有西晒的情况，根据个人喜好而定。

?看房时带个卷尺，有时候开发商的样板间可能比实际房间的尺寸大，看样板间时带个卷尺，把你最在意的房间量一量尺寸，对房子的大小有一个更实际的观感。

?看平面楼层图。除了室内，室外环境也影响着居住适宜度。

窗户的外侧，看窗户外侧是否有走道或者天井，如果有，会影响居住者的安宁;室外的公摊，包括电梯和走道面积多少，要算清楚;电梯的位置：是否离门口很近，可能会经常有人走动的声音，噪音略大。